開發(fā)商的辦證義務有哪些
在買房的時候，一定要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商的辦證義務有哪些，可以免去自己不少麻煩。下面學習啦小編給大家說說開發(fā)商的辦證義務有哪些，希望能幫到大家!
開發(fā)商的辦證義務有哪些
1權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理商品房買賣登記。初始登記主要系由開發(fā)商向權(quán)屬登記機構(gòu)提供立項批文、土地使用權(quán)證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發(fā)商可要求買受人配合提供相應材料。在開發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開發(fā)商提供相應材料(如單元測繪圖紙等)的，開發(fā)商負有相應協(xié)辦義務。因此，開發(fā)商負有的辦證義務主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務;二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時其所承擔的協(xié)辦義務。
2.當開發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書的各項規(guī)定資料(共約計13件)備齊交給權(quán)屬登記部門進行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，應視為開發(fā)商已完成初始登記辦證義務。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商即完成其辦證義務。
3.遵循當事人意思自治原則，雙方約定辦證義務的，從雙方當事人約定。如合同約定“開發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買受人向登記機構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應按要求提供有關證件”，開發(fā)商應在完成整個房地產(chǎn)項目的初始登記后，還負有為買受人主動辦理單元權(quán)屬證書的義務，買受人應按開發(fā)商要求及時提供有關證件，開發(fā)商承擔辦證義務直至其取得權(quán)屬登記部門關于申辦單元權(quán)證資料的收件單時止。
開發(fā)商有義務協(xié)助辦理房產(chǎn)證嗎
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《條例》)第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當在商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
那么，我們該如何理解開發(fā)商所謂的“協(xié)助義務”呢?
按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，房屋權(quán)屬證書的辦理取得，應由買受人按照國家規(guī)定向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)商應當協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
由此可認定，開發(fā)商在履行義務的行為方式上，表現(xiàn)為提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，這里的“協(xié)助義務”并不是指開發(fā)商對于辦理房產(chǎn)證承擔“次要義務”。
由于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需要的許多有關的證明文件均需要開發(fā)商提供，而且如果開發(fā)商欠缺該類文件沒能辦理初始登記的話，買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證根本無法辦理，因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”從而明確了開發(fā)商對買受人申請辦理產(chǎn)權(quán)證負有的協(xié)助義務。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條進一步明確了該項協(xié)助義務，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”，并且“應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。”該辦法還規(guī)定了開發(fā)商不履行該義務時應承擔的接受警告、罰款和責令限期改正的行政責任。
由于上述《條例》、《辦法》屬于行政法規(guī)和部門規(guī)章，對保護廣大購房人的合法權(quán)益力度有限，為此，2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。”
而且根據(jù)該解釋第十九條的規(guī)定，購買預售商品房的在商品房交付后超過一年零九十天，由于出賣人的原因，導致買受人仍然無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。
沒進行房產(chǎn)登記領取產(chǎn)權(quán)證的直接后果是什么呢?按照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
也就是說，如果購房后不進行登記沒有取得房屋所有權(quán)證書，這個房子從法律意義來講就不是購房人的，一旦開發(fā)商破產(chǎn)，用房子抵債，購房者很可能會錢房兩空。而且，如果沒有進行房產(chǎn)登記取得產(chǎn)權(quán)證，購房者就不能抵押，也不能用自己的房屋貸款，更不用說買賣、贈與、繼承了?？傊瑳]有產(chǎn)權(quán)證將會引發(fā)一系列問題，帶來一系列麻煩。
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