深圳市城市更新辦法實施細則
隨著城市化進程加快，城市更新也日漸成為中國城市發(fā)展的重要主題之一。城市更新在改善城市風貌的同時也帶來了一系列物理環(huán)境問題。下文是深圳市城市更新辦法實施細則，歡迎閱讀!
深圳市城市更新辦法實施細則全文
第一章 總 則
第一條 為實施《 深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《辦法》)，規(guī)范本市 城市更新活動，建立規(guī)范、有序的城市更新長效機制，制定本細則。
第二條 市查違和城市更新工作領導小組(以下簡稱市領導小組)負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。
市規(guī)劃國土部門是全市城市更新工作的主管部門(以下簡稱主管部門)，負責具體組織、協(xié)調、監(jiān)督全市城市更新工作。
主管部門的派出機構依據(jù)《辦法》及本細則規(guī)定在轄區(qū)范圍內履行城市更新管理相關職責。
第三條 市政府相關職能部門、區(qū)政府(含新區(qū)管委會，下同)及其相關職能部門，應當根據(jù)《辦法》及本細則規(guī)定履行城市更新管理相關職責。
第四條 主管部門、市政府相關職能部門、區(qū)政府應當積極開展 城市更新政策的宣傳，加強引導。
街道辦事處、社區(qū)工作站、居委會等基層組織應當積極維護城市更新活動的正常秩序。
第五條 城市更新項目免收各種 行政事業(yè)性收費。
第六條 鼓勵 金融機構創(chuàng)新金融產(chǎn)品、改善金融服務，通過構建融資平臺、提供貸款、建立擔保機制等方式對城市更新項目予以支持。
第七條 城市更新項目在實施過程中應當按照集約用地、綠色節(jié)能、 低碳環(huán)保的原則，推廣使用經(jīng)國家、省、市相關部門認定的新技術、新工藝、新材料和新設備，在滿足使用功能的前提下，優(yōu)先使用建筑廢棄物綠色 再生產(chǎn)品。
鼓勵 城市更新項目按照綠色建筑的標準進行規(guī)劃、建設和運營管理。
第八條 主管部門和區(qū)政府應當建立城市更新工作投訴處理制度，對受理的投訴及時進行調查和處理。
第九條 市、區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察工作機構應當加大工作力度，嚴厲查處城市更新單元范圍內新出現(xiàn)的 違法建設行為。農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理部門應當加快開展城市更新單元范圍內歷史遺留違法建筑的處理工作。
第二章 城市更新規(guī)劃與計劃
第十條 主管部門依據(jù)全市 城市總體規(guī)劃和 土地利用總體規(guī)劃，定期組織編制全市 城市更新專項規(guī)劃，指導全市范圍內的城市更新單元劃定、城市更新計劃制定和城市更新單元規(guī)劃編制。
第十一條 實施以拆除重建為主的城市更新，應當以城市更新單元為基本單位，以城市更新單元規(guī)劃為依據(jù)，確定規(guī)劃要求，協(xié)調各方利益，落實更新目標與責任。
第十二條 城市更新單元的劃定應當符合全市城市更新專項規(guī)劃，充分考慮和尊重所在區(qū)域社會、經(jīng)濟、文化關系的延續(xù)性，并符合以下條件：
(一)城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大于10000平方米。
(二)城市更新單元不得違反基本生態(tài)控制線、一級 水源保護區(qū)、重大危險設施管理控制區(qū)(橙線)、 城市基礎設施 管理控制區(qū)(黃線)、歷史文化遺產(chǎn)保護區(qū)( 紫線)等城市控制性區(qū)域管制要求。
(三)城市更新單元內可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、 公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。城市規(guī)劃或者其他相關規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定。
不具備前款規(guī)定的條件，但基于鼓勵產(chǎn)業(yè)轉型升級、完善獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目等原因確需劃定城市更新單元的，應當就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內容進行專項研究，在計劃審批過程中予以專項說明。
第十三條 劃定城市更新單元時涉及下列用地的，依照以下規(guī)定分別處理：
(一)政府社團用地、特殊用地，不單獨劃定為 城市更新單元。
(二)全市 土地整備規(guī)劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區(qū)范圍內不劃定城市更新單元。
(三)除通過城市更新實現(xiàn)用地清退外，被非法占用的已完成征轉及補償手續(xù)的國有未出讓用地和 基本農(nóng)田保護區(qū)用地不劃入城市更新單元。
(四) 福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、 南山區(qū)的原 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新單元，鼓勵其他各區(qū)參照執(zhí)行。按照整村范圍劃定城市更新單元的，不受本細則第十二條第一款第(一)項限制。
(五)未建設用地不劃入城市更新單元，但符合本細則第十四條規(guī)定的除外。
第十四條 未建設用地因規(guī)劃統(tǒng)籌確需劃入 城市更新單元，屬于國有未出讓的邊角地、夾心地、 插花地的，總面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分，可以作為零星用地一并出讓給項目實施主體;超出部分應當結合城市更新單元規(guī)劃的編制進行用地騰挪或者置換，在城市更新單元規(guī)劃中對其 規(guī)劃條件進行統(tǒng)籌研究。
未建設用地因規(guī)劃統(tǒng)籌確需劃入城市更新單元，屬于已批未建用地的，在征得土地使用權人同意后，可以結合 城市更新單元規(guī)劃的編制進行用地騰挪或者置換。
第十五條 城市更新單元規(guī)劃的編制應當符合以下原則：
(一)優(yōu)先保障 城市基礎設施、 公共服務設施或者其他城市公共利益項目。
(二)充分尊重相關權利人的合法權益，有效實現(xiàn)公眾、權利人、參與城市更新的其他主體等各方利益的平衡。
(三)研究已批法定圖則規(guī)定的各類 用地性質和開發(fā)總量，深化、落實法定圖則規(guī)定的各類城市基礎設施和公共服務設施用地規(guī)劃指標和空間布局。
(四)鼓勵增加公共用地，提高 綠地率和綠化覆蓋率，降低 建筑密度，節(jié)約 集約利用土地。
(五)推進文化遺產(chǎn)融入城市發(fā)展，保護城市肌理和特色風貌，改善生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境，鼓勵節(jié)能減排，促進低碳綠色更新。
城市更新單元規(guī)劃的編制技術規(guī)范由主管部門另行制定并組織實施。
第十六條 城市更新單元規(guī)劃的制定實行計劃管理。城市更新單元規(guī)劃制定計劃(以下簡稱更新單元計劃)實行常態(tài)申報機制。
單獨實施的綜合整治項目，按照本細則第三章規(guī)定納入綜合整治類項目計劃進行管理;按照已批準城市更新單元規(guī)劃，納入拆除重建類項目一并實施綜合整治的區(qū)域，不單獨進行計劃申報，由拆除重建類項目的實施主體一并實施。
第三章 綜合整治類城市更新
第十七條 綜合整治類 城市更新由市、區(qū)政府統(tǒng)籌推進。
市城管部門組織、協(xié)調、指導和督促全市綜合整治類城市更新工作。
發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、人居環(huán)境、住房建設、水務、消防等部門，按照各自職責分工承擔綜合整治類城市更新具體管理工作。
各區(qū)政府及其相應的職能部門負責組織實施本轄區(qū)內的綜合整治類項目。
第十八條 區(qū)政府應當按年度制訂本區(qū)綜合整治類項目和資金安排計劃草案，由市城管部門統(tǒng)籌平衡并按程序報批后組織實施。
已批城市更新單元規(guī)劃確定的單獨實施的綜合整治類項目應當優(yōu)先納入計劃。
綜合整治類項目涉及的改善 城市基礎設施、 公共服務設施和市容環(huán)境的工程，根據(jù) 政府投資項目管理有關規(guī)定申報立項，該部分費用按照市、區(qū)政府投資事權劃分有關規(guī)定承擔。
第十九條 在綜合整治類項目納入計劃并經(jīng)批準立項后，區(qū)政府應當組織實施單位依照項目審批文件及相關技術規(guī)范，開展綜合整治規(guī)劃、初步設計和項目總概算的編制等前期工作，形成實施方案。
區(qū)政府在組織編制實施方案過程中，應當征求市規(guī)劃國土、產(chǎn)業(yè)、人居環(huán)境、住房建設、水務、城管、消防等部門的意見。
涉及市、區(qū)政府財政投資的，市、區(qū)發(fā)展改革部門根據(jù)需要安排前期工作的必要經(jīng)費。
第二十條 市規(guī)劃國土部門對綜合整治規(guī)劃進行審批，并將審批結果抄送市城管部門。
綜合整治類項目一般不增加建筑面積。確需加建 城市基礎設施和 公共服務設施的，相應的建筑面積部分免收地價。
第二十一條 依照有關法律、法規(guī)等規(guī)定須辦理有關建設、環(huán)保、水務、消防等許可的，實施單位應當依法申請并取得許可方可實施綜合整治。
第二十二條 綜合整治類項目的計劃制定、 立項管理、方案審批、資金安排等具體規(guī)定，由市城管部門會同市發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、住房建設等部門另行制定。
第四章 功能改變類城市更新
第二十三條 按照法定圖則、 城市更新單元規(guī)劃等已生效規(guī)劃， 土地用途已發(fā)生變化或者在滿足土地功能混合使用相關要求的前提下，現(xiàn)有建筑物的使用功能需進行調整的，權利主體可以向主管部門申請實施功能改變類城市更新。
具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新：
(一)申請將配套服務設施改變功能，改變后無法滿足相關配套要求的。
(二)申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的。
(三)申請將 危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內的建筑物改變功能的。
(四)建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關技術要求的。
(五)申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。
(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內其他業(yè)主及同一宗地內其他主張與改變功能有利害關系的業(yè)主同意的。
(七)未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發(fā)的。
(八)其他法律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改變建筑物使用功能的情形。
第二十四條 申請人申請實施功能改變類城市更新，應當提交申請書、申請人身份證明、 房地產(chǎn)權屬證書等材料。
建筑物由業(yè)主區(qū)分所有的，申請人應當提供本棟建筑物內其他業(yè)主及同一宗地內其他能夠證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主同意申請的證明文件。
第二十五條 主管部門受理申請后，根據(jù)申請改變使用功能的建筑物所在區(qū)域的相關規(guī)劃及其他申請材料進行審查。不符合功能改變條件的，應當書面答復申請人并說明理由;符合功能改變條件的，應當在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及本部門網(wǎng)站上就相關事宜進行不少于7日的公示，公示費用由申請人承擔。
第二十六條 公示結束后，主管部門應當對相關意見進行匯總和處理。有關異議經(jīng)核實成立或者暫時無法確定的，應當書面答復申請人并說明理由;公示期內未收到意見或者有關異議經(jīng)核實不成立的，應當向申請人核發(fā)規(guī)劃許可文件，并通過與申請人補簽 土地使用權出讓合同或者簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議(或者增補協(xié)議)的方式完善用地手續(xù)。
第二十七條 申請人辦理完成相關規(guī)劃和用地手續(xù)后，可以實施功能改變類 城市更新，實施費用全部由申請人自行承擔。
項目實施涉及規(guī)劃國土、環(huán)保、建設、城管、消防等其他行政審批事項的，由申請人按照有關規(guī)定辦理。
第二十八條 項目實施完成后，相關 權利主體應當及時向 房地產(chǎn)登記部門申請辦理 房地產(chǎn)變更登記。
第二十九條 功能改變類項目一般不增加建筑面積，因完善自身建筑使用功能確需加建附屬設施的，應當按照相關規(guī)定取得規(guī)劃許可文件并按照《辦法》第二十七條規(guī)定補繳地價。
加建 城市基礎設施和 公共服務設施的，相應的建筑面積部分免收地價。
第五章 拆除重建類城市更新
第一節(jié) 一般規(guī)定
第三十條 特定城市建成區(qū)具有《辦法》第二條第二款規(guī)定情形之一，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。
第三十一條 《辦法》第二條第二款第(一)項規(guī)定的“城市的基礎設施、 公共服務設施亟需完善”，是指 城市基礎設施、公共服務設施嚴重不足，按照規(guī)劃需要落實獨立占地且用地面積大于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。
《辦法》第二條第二款第(二)項規(guī)定的“環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患”，主要包括下列情形：
(一)環(huán)境污染嚴重，通風采光嚴重不足，不適宜生產(chǎn)、生活。
(二)相關機構根據(jù)《 危險房屋鑒定標準》鑒定為危房集中，或者建筑質量有其他嚴重安全隱患。
(三) 消防通道、 消防登高面等不滿足相關規(guī)定，存在嚴重消防隱患。
(四)經(jīng)相關機構鑒定存在經(jīng)常性水浸等其他重大安全隱患。
《辦法》第二條第二款第(三)項規(guī)定的“現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施”，主要包括下列情形：
(一)所在片區(qū)規(guī)劃功能定位發(fā)生重大調整，現(xiàn)有土地用途、土地利用效率與規(guī)劃功能不符，影響城市規(guī)劃實施。
(二)屬于本市禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)，能耗、水耗、污染物排放嚴重超出國家、省、市相關標準的，或者土地利用效益低下，影響城市規(guī)劃實施并且可以進行產(chǎn)業(yè)升級。
(三)其他嚴重影響 城市近期建設規(guī)劃實施的情形。
第三十二條 單棟或者零散建筑經(jīng)鑒定為危房，但無法按照相關要求劃入 城市更新單元的，不納入拆除重建類城市更新。
第三十三條 拆除重建類城市更新項目的實施方式主要包括：
(一) 權利主體自行實施。包括項目拆除重建區(qū)域內的單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產(chǎn)權益轉移到其中一個權利主體后由其實施。
(二)市場主體單獨實施。項目拆除重建區(qū)域內的權利主體將房地產(chǎn)權益轉移到非 原權利主體的 單一市場主體后由其實施。
(三)合作實施。城中村改造項目中，原 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實施。
(四)政府組織實施。政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施。涉及房屋征收與補償?shù)?，按照?國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行。
第二節(jié) 申報與審批
第三十四條 擬以拆除重建方式實施 城市更新的，由符合規(guī)定的申報主體申報更新單元計劃。
主管部門負責擬訂更新單元計劃申報指引，報市政府批準后實施。申報指引應當包括申報情形、城市更新單元擬訂要求、城市更新意愿要求、計劃申報主體要求、申報途徑、相關證明材料等事項。
第三十五條 更新單元計劃的申報主體按照以下方式確定：
(一) 權利主體自行申報。其中城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，可由所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位申報。
(二)權利主體委托 單一市場主體申報。
(三)市、區(qū)政府相關部門申報。
以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū) 城市更新職能部門申報。
計劃申報主體負責申報更新單元計劃、委托編制城市更新單元規(guī)劃等工作。
第三十六條 申報更新單元計劃應當同時滿足以下條件：
(一)計劃申報主體符合本細則第三十五條要求。
(二)城市更新單元內的 權利主體具備城市更新意愿且符合本細則第三十七條要求。
(三)法定圖則已劃定城市更新單元;或者未劃入城市更新單元的特定城市建成區(qū)具有本細則第三十一條規(guī)定的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬訂 城市更新單元。
(四)申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)劃、法定圖則等規(guī)劃。
申報途徑、申報材料等還應當符合更新單元計劃申報指引的具體要求。
第三十七條 申報更新單元計劃的，城市更新單元內 權利主體的城市更新意愿應當符合下列條件：
(一)城市更新單元拆除范圍內用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新;建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的 按份共有人或者全體 共同共有人同意進行城市更新;建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總人數(shù)三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。
拆除范圍內用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊的總用地面積應當不小于拆除范圍用地面積的80%。
(二)城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新;或者符合本條第(一)項規(guī)定，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意。
第三十八條 市、區(qū)政府相關部門作為申報主體的，直接將申報材料報送主管部門審查。
其他申報主體向區(qū)城市更新職能部門提交申報材料，區(qū)城市更新職能部門在收到申報材料之日起5個工作日內對申報材料進行核對，申報材料的內容和深度不符合相關技術要求的，書面答復申請人并說明理由;符合要求的，在收到申報材料之日起20個工作日內，按照本細則和更新單元計劃申報指引的相關要求，對更新意愿達成情況及計劃申報主體資格進行認定，對更新單元內的現(xiàn)狀建設情況進行核查，對申報進行 城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性等因素進行綜合判斷。
區(qū)城市更新職能部門在進行更新意愿達成情況認定時，主管部門應當協(xié)助提供相關土地、建筑物權屬資料。申報材料不符合相關要求的，區(qū)城市更新職能部門應當書面答復申請人并說明理由;符合相關要求的，報送主管部門審查。
第三十九條 主管部門對收到的申報材料進行審查，按批次統(tǒng)籌形成更新單元計劃草案，會同區(qū)政府在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及本部門網(wǎng)站上進行不少于10日的公示后，報市政府審批。審批通過的，由主管部門會同區(qū)政府在5個工作日內，在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及本部門網(wǎng)站上對計劃進行公告。
第四十條 更新單元計劃經(jīng)市政府批準后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應當向主管部門申請對 城市更新單元范圍內的土地及建筑物信息進行核查、匯總。
主管部門根據(jù)計劃申報主體提供的 土地使用權出讓合同、用地批復、房地產(chǎn)證、舊屋村范圍圖、建設工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份證明等材料，對城市更新單元范圍內土地的性質、權屬、功能、面積等進行核查，在20個工作日內將核查結果函復計劃申報主體;并對地上建筑物的性質、面積等信息進行核查和匯總。
城市更新單元內土地和建筑物需完善手續(xù)的，應當盡快按照相關程序加以完善。
第四十一條 計劃申報主體應當委托具有相應資質的機構，結合主管部門的土地核查結果，編制 城市更新單元規(guī)劃并報主管部門審查。
土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃的報批應當在更新單元計劃公告之日起一年內完成。逾期未完成的，主管部門可以按有關程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調出計劃。
第四十二條 主管部門在受理城市更新單元規(guī)劃申報材料后5個工作日內對申報材料進行核對，申報材料的內容和深度不符合相關技術要求的，書面答復申請人并說明理由;符合要求的，向區(qū)城市更新職能部門征求意見。城市更新項目涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，還應當征求市產(chǎn)業(yè)部門的意見。
區(qū) 城市更新職能部門對城市更新單元的規(guī)劃目標及方向、配建責任、實施分期安排等進行核查，市產(chǎn)業(yè)部門對城市更新單元的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、 產(chǎn)業(yè)定位是否為市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)等情況進行核查和認定，在10個工作日內將書面意見反饋至主管部門。
第四十三條 主管部門根據(jù)已生效的法定圖則等規(guī)劃對申報材料進行審查，在收到相關部門意見后10個工作日內形成規(guī)劃草案，會同區(qū)城市更新職能部門在城市更新單元現(xiàn)場和本部門網(wǎng)站上進行不少于30日的公示，公示費用由申請人承擔。
公示結束后，主管部門在10個工作日內對相關意見進行匯總和處理，并對城市更新單元規(guī)劃草案進行審議。審議通過的，函復申請人。城市更新單元規(guī)劃涉及未制定法定圖則地區(qū)或者改變法定圖則強制性內容的，還應當按程序報市政府或者其授權的機構批準。
第四十四條 城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，主管部門應當在5個工作日內，在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內容進行公告，并將相關內容函告區(qū)城市更新職能部門。
城市更新單元規(guī)劃的批準視為已完成法定圖則相應內容的編制和修改。經(jīng)批準的城市更新單元規(guī)劃是相關行政許可的依據(jù)。
第三節(jié) 實施主體
第四十五條 城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，區(qū)政府應當依據(jù)近期建設和土地利用規(guī)劃年度實施計劃確定的本轄區(qū)城市更新年度土地供應規(guī)模，按照已批準的城市更新單元規(guī)劃，組織制定更新單元的實施方案，并組織、協(xié)調實施方案的落實。
更新單元實施方案應當包括更新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監(jiān)管措施等相關內容。
區(qū)政府應當將其制定的更新單元實施方案及時報送主管部門備案，并定期報送實施方案的落實情況。
第四十六條 城市更新單元內項目拆除范圍存在多個 權利主體的，所有權利主體通過以下方式將房地產(chǎn)的相關權益移轉到同一主體后，形成單一主體：
(一)權利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。
(二)權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。
(三)權利主體的房地產(chǎn)被收購方收購。
屬于合作實施的城中村改造項目的， 單一市場主體還應當與原 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位簽訂改造合作協(xié)議。
屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項目的，區(qū)政府應當在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，組織制定搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體。
第四十七條 多個權利主體通過簽訂搬遷補償安置協(xié)議方式形成實施主體的，權利主體和搬遷人應當在區(qū)政府組織制定的更新單元實施方案的指導下，遵循平等、公平的原則，在搬遷補償安置協(xié)議中約定補償方式，補償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件等相關事項。
搬遷補償安置協(xié)議還應當對 房地產(chǎn)權屬證書注銷后附著于原房地產(chǎn)的義務和責任的承擔作出約定。沒有約定的，相關義務和責任由搬遷人承擔。
第四十八條 搬遷補償安置協(xié)議的簽訂可以由 公證機構進行公證。搬遷人應當及時將已簽訂的搬遷補償安置協(xié)議報區(qū) 城市更新職能部門備案。
因履行搬遷補償安置協(xié)議發(fā)生糾紛的，應當按照協(xié)議約定的爭端解決途徑，申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十九條 城市更新單元內項目拆除范圍的單一主體，應當向區(qū)城市更新職能部門申請實施主體資格確認，并提供以下材料：
(一)項目實施主體資格確認申請書。
(二)申請人身份證明文件。
(三)城市更新單元規(guī)劃確定的項目拆除范圍內土地和建筑物的測繪報告、權屬證明及抵押、查封情況核查文件。
(四)申請人形成或者作為單一主體的相關證明材料。
(五)其他相關文件資料。
前款第(四)項規(guī)定材料包括：
(一)申請人收購權利主體房地產(chǎn)的證明材料及付款憑證。
(二)申請人制定的搬遷補償安置方案及與 權利主體簽訂的搬遷補償安置協(xié)議、付款憑證、 異地安置情況和回遷安置表。
(三)權利主體以其房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司的證明文件。
(四)申請人本身即為權利主體或者權利主體之一的相關證明文件。
(五)以合作方式實施的城中村改造項目的改造合作協(xié)議。
第五十條 區(qū)城市更新職能部門應當在收到申請后10個工作日內完成對相關申請材料的核查。
經(jīng)核查申請人不符合實施主體確認條件的，區(qū) 城市更新職能部門應當書面答復并說明理由;經(jīng)核查申請人符合實施主體確認條件的，區(qū)城市更新職能部門應當在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及區(qū)政府或者本部門網(wǎng)站，就申請人提供的土地、建筑物權屬情況及單一主體的形成情況進行不少于7日的公示，公示費用由申請人承擔。
第五十一條 區(qū)城市更新職能部門應當在公示結束后5個工作日內完成公示意見的處理。有關異議經(jīng)核實成立或者暫時無法確定的，應當書面答復申請人并說明理由;公示期內未收到意見或者有關異議經(jīng)核實不成立的，應當在5個工作日內與申請人簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，并向申請人核發(fā)實施主體確認文件。
實施主體確認文件應當抄送主管部門及相關單位。
第五十二條 區(qū)城市更新職能部門與實施主體簽訂的項目實施監(jiān)管協(xié)議，應當明確以下內容：
(一)實施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應履行的移交 城市基礎設施和公共服務設施用地等義務。
(二)實施主體應當完成搬遷，并按照搬遷補償安置方案履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務。
(三)更新單元內項目實施進度安排及完成時限。
(四)區(qū)城市更新職能部門采取的設立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施。
(五)雙方約定的其他事項。
第五十三條 權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議時，應當在協(xié)議中約定相應房地產(chǎn)權益由搬遷人承受，并在辦理 房地產(chǎn)權屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權屬證書及注銷房地產(chǎn)權屬證書 委托書;沒有房地產(chǎn)權屬證書的，應當提交相應的產(chǎn)權證明文件及房地產(chǎn)權益由搬遷人承受的聲明書。
搬遷人被確認為項目實施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除后，應當及時向區(qū) 城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進行確認，并向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)權屬證書的注銷登記。申請房地產(chǎn)權屬證書注銷時應提供以下材料：
(一)申請表。
(二)申請人身份證明及委托書。
(三)房地產(chǎn)權屬證書。
(四)城市更新單元規(guī)劃成果。
(五)項目實施主體確認文件。
(六)與申請注銷 房地產(chǎn)權屬證書相對應的搬遷補償安置協(xié)議。
(七)區(qū)城市更新職能部門出具的建筑物已經(jīng)拆除的確認文件。
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。
本細則施行前 權利主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議時未向搬遷人提交房地產(chǎn)權屬證書及 委托書等相關材料的，其房地產(chǎn)權屬證書的注銷按照房地產(chǎn)登記部門的原有規(guī)定辦理。
第五十四條 建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實施主體應當持實施主體確認文件、項目實施監(jiān)管協(xié)議、相關 土地權屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實施主體進行開發(fā)建設的用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批。
主管部門應當在批準項目建設用地后與實施主體簽訂 土地使用權出讓合同，并核發(fā) 建設用地規(guī)劃許可證。項目涉及農(nóng)用地轉用的，應當辦理轉用報批手續(xù)。
出讓給項目實施主體進行開發(fā)建設的用地，總面積不得大于 城市更新單元項目拆除范圍內手續(xù)完善的各類用地及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積。
第五十五條 城市更新項目土地使用權出讓合同應當明確以下內容：
(一)按照城市更新單元規(guī)劃，獨立占地的 城市基礎設施、 公共服務設施和城市公共利益項目等用地的移交入庫要求。
(二)出讓給實施主體的開發(fā)建設用地的建設、管理要求。
(三) 保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、城市基礎設施和公共服務設施等的配建要求。
(四)按照項目搬遷補償安置方案和項目實施監(jiān)管協(xié)議的要求，用于補償安置的房產(chǎn)不得申請預售。
(五) 城市更新單元規(guī)劃明確及項目實施監(jiān)管協(xié)議約定的其他相關內容。
第四節(jié) 地價計收
第五十六條 以下用地適用《辦法》第三十六條規(guī)定的地價計收標準：
(一) 福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、 南山區(qū)原農(nóng)村集體已劃定紅線范圍內的用地。
(二)寶安區(qū)、 龍崗區(qū)、光明新區(qū)、 坪山新區(qū)、 龍華新區(qū)、 大鵬新區(qū)根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗兩區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定給原農(nóng)村集體的非農(nóng)建設用地。
(三)1993年以后，以土地主管部門核發(fā)的用地批復或者土地使用權出讓合同形式批準給原 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其 繼受單位的征地返還用地。
已批準 合作建房并簽訂 土地使用權出讓合同、已辦理產(chǎn)權轉移或者享受過城中村地價政策的用地不再適用《辦法》第三十六條規(guī)定的地價計收標準。
符合本條第一款規(guī)定的用地中的工業(yè)區(qū)部分，按照《辦法》第三十六條規(guī)定計收地價。
第五十七條 拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為物流或者研發(fā)用途的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定計收地價。其中，物流用地的公告 基準地價按照工業(yè)和商業(yè)公告基準地價的平均值測算，研發(fā)用地的公告基準地價按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值測算。
拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認定為市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定測算地價，并以鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價 修正系數(shù)予以修正。
第五十八條 項目包含按照本細則第十四條規(guī)定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、插花地等零星國有未出讓用地，或者改造后劃分為多個地塊且地上建筑物包含多種用途的，在進行地價測算時，應以改造后各種用途建筑物的總建筑面積和出讓給項目實施主體的開發(fā)建設用地總面積分別計算各種用途建筑物的平均 容積率。
第五十九條 項目包含按照本細則第十四條規(guī)定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、 插花地等零星國有未出讓用地的，改造后零星用地面積根據(jù)平均容積率分攤的建筑面積，按照以下標準進行地價測算：
(一)零星用地已進行轉地補償?shù)?，按照市場評估地價標準測算。
(二)零星用地未進行轉地補償?shù)?，按照公?基準地價測算。
第六十條 項目改造前拆除范圍內包含城中村、 舊屋村、 其他用地等多種類別用地的，按照以下標準和次序進行地價測算：
(一)出讓給實施主體的開發(fā)建設用地面積不大于原有城中村用地面積的，改造后的建筑面積按照《辦法》第三十六條規(guī)定進行地價測算。
(二)開發(fā)建設用地面積超出原有城中村用地面積的部分，不大于原有舊屋村用地面積的，該部分用地面積根據(jù)平均 容積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十七條規(guī)定進行地價測算。
(三)開發(fā)建設用地面積超出原有城中村和 舊屋村用地總面積的，超出部分用地面積根據(jù)平均容積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十八條、第三十九條規(guī)定進行地價測算。其中，可進行地價扣減的原有合法建筑面積，為拆除范圍內除去原有城中村、舊屋村的 其他用地上的合法建筑面積。實施主體應當配合提供相關建筑物權屬資料，以進行地價扣減。
第六十一條 按照《辦法》及本細則第四章規(guī)定完成功能改變的建筑物實施拆除重建的，按照《辦法》第三十八條、第三十九條規(guī)定進行地價測算時，自改變功能補簽 土地使用權出讓合同或者補充協(xié)議、增補協(xié)議起未超過10年的，按照未改變功能前的 土地用途計算地價;超出10年的，按照改變功能后的土地用途計算地價。
第六十二條 市政府2006年發(fā)布的《關于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見》確定的70個項目，改造后原有城中村用地面積根據(jù)平均 容積率分攤的建筑面積，按照《辦法》第三十六條規(guī)定進行地價測算;原有舊屋村用地面積根據(jù)平均容積率分攤的建筑面積，按照《辦法》第三十七條規(guī)定進行地價測算;其余用地根據(jù)平均容積率分攤的建筑面積，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告 基準地價標準進行地價測算。
市政府對上述地價標準的適用時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十三條 出讓給項目實施主體的用地包含多個地塊的，以項目為單位測算并計收地價總額，并按照改造后地上建筑物功能和面積，按比例進行地價分攤，作為確定單個地塊 土地使用權出讓合同地價金額的依據(jù)。
第六十四條 項目地下空間的開發(fā)、利用和管理應當遵循保護資源、 城市基礎設施和 公共服務設施優(yōu)先的原則，在符合全市地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃及相關規(guī)劃的基礎上，在城市更新單元規(guī)劃中予以統(tǒng)籌規(guī)劃。
項目拆除范圍內規(guī)劃開發(fā)的地下空間，未被規(guī)劃用于城市基礎設施和公共服務設施的，其地下空間 土地使用權可結合該項目土地使用權一并出讓給項目實施主體，地價按照地上建筑物地價測算規(guī)則進行測算，并以地下空間地價修正系數(shù)予以修正，納入項目整體地價計收。
第五節(jié) 項目監(jiān)管
第六十五條 在項目申請房地產(chǎn)預售時，主管部門應當就項目搬遷補償安置方案和項目實施監(jiān)管協(xié)議的履行情況征求區(qū) 城市更新職能部門的意見。搬遷補償安置方案確定的用于補償安置的房屋不得納入預售方案和申請預售。
在項目申請規(guī)劃驗收時，主管部門應當就城市更新單元規(guī)劃確定的拆除、搬遷等捆綁責任的履行情況征求區(qū)城市更新職能部門的意見，以確保城市更新單元規(guī)劃落實到位。
第六十六條 市、區(qū)政府相關部門對城市更新單元規(guī)劃確定的獨立占地的 城市基礎設施和 公共服務設施的建設立項應當予以優(yōu)先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托城市更新項目實施主體代為建設，在建設完成后按照有關規(guī)定予以 回購。
第六十七條 搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產(chǎn)，應當按照經(jīng)區(qū)城市更新職能部門備案的搬遷補償安置協(xié)議，以被搬遷人為權利人辦理分戶登記。登記價格以搬遷補償安置協(xié)議約定的價格為準，未約定的由協(xié)議雙方協(xié)商并進行補充約定。
按照 土地使用權出讓合同及監(jiān)管協(xié)議相關內容，由項目實施主體建設并無償移交給政府的相關配套設施，應當以政府相關管理部門為權利人辦理登記。
第六十八條 拆除重建類 城市更新項目實施完成后，市產(chǎn)業(yè)部門應當會同相關部門對項目的產(chǎn)業(yè)準入進行監(jiān)管，保證城市更新單元規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)導向落實到位。
對于按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定的標準繳納地價的項目，實施完成后實際進駐的產(chǎn)業(yè)經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認定不屬于市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，由市產(chǎn)業(yè)部門責令改正。
第六十九條 實施主體已經(jīng)區(qū)城市更新職能部門確認的項目，應當由該實施主體辦理相關規(guī)劃、用地、建設等手續(xù)并實施項目開發(fā)建設，在項目工程竣工驗收之前不得轉讓。
第六節(jié) 政府組織實施
第七十條 市、區(qū)政府可以通過房屋征收、土地和房地產(chǎn)收購等方式對 城市更新單元內的用地進行整合，采用招標、拍賣、掛牌等公開方式 出讓土地使用權或者成立、授權相關城市更新實施機構具體實施拆除重建類城市更新項目。
第七十一條 根據(jù)城市發(fā)展需要和全市城市更新專項規(guī)劃等規(guī)劃的要求，為實施城市規(guī)劃，由政府組織對具有危房集中、基礎設施落后等情形的區(qū)域進行城市更新，需要調整使用土地的，政府相關部門應當按照《 國有土地上房屋征收與補償條例》進行房屋征收。
拆除重建類城市更新項目在城市更新單元規(guī)劃批準兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認項目實施主體，經(jīng)綜合判斷確有實施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規(guī)定的，可以優(yōu)先納入征收范圍。
第七十二條 政府根據(jù)城市更新項目的實施需要，可以按照以下方式進行土地和房地產(chǎn)收購：
(一)政府相關部門或者其成立、授權的機構與 權利主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議，按照一定的標準對權利主體進行補償。
(二)政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規(guī)定，確定補償方案，通過招標方式引入市場主體，由市場主體承擔與權利主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議等具體工作，搬遷補償費用和市場主體的合理利潤從土地公開出讓收入中支付。
(三)政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規(guī)定，與 權利主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議，約定補償?shù)變r及土地出讓收入的分成方案，最終的補償金額為補償?shù)變r和土地出讓收入分成的總額。
具體的補償形式包括貨幣補償、回遷物業(yè)補償及兩者相結合的方式等。
第七十三條 市場主體通過房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償安置協(xié)議、房地產(chǎn)收購等方式，已取得項目拆除范圍內建筑面積占總建筑面積90%以上且權利主體數(shù)量占總數(shù)量90%以上的房地產(chǎn)權益時，可以申請由政府組織實施該項目。
政府對項目實施的緊迫性和可行性、市場主體提供的收購補償方案的真實性和合理性、剩余房地產(chǎn)權益取得的可實施性等因素進行統(tǒng)籌考慮和綜合判斷，決定是否組織實施。
第六章 附 則
第七十四條 本細則所規(guī)定示，以 現(xiàn)場展示或者網(wǎng)站公示形式進行的，若有公示時間要求，應當在規(guī)定時間內在現(xiàn)場或者網(wǎng)站進行持續(xù)公示;以深圳特區(qū)報或者深圳商報刊載形式進行的，若有公示時間要求，應至少刊載一次并明確在規(guī)定時間內可進行意見反饋。
本細則所規(guī)定的公告，以網(wǎng)站公告形式進行的，應當持續(xù)公告;以現(xiàn)場展示形式進行的，若有公告時間要求，應當在規(guī)定時間內持續(xù)公告;以深圳特區(qū)報或者深圳商報刊載形式進行的，應當至少刊載一次。
本細則所規(guī)定的公示、公告時間，均以自然日計算。
第七十五條 在城市更新單元納入更新單元計劃后，其區(qū)域內的土地、建筑物權利人不得再出具設立企業(yè)的經(jīng)營性場地使用證明，市場監(jiān)督管理部門不再辦理該區(qū)域內的企業(yè) 設立登記。區(qū)域內的相關企業(yè)應當結合項目實施，在一定期限內辦理注銷或者地址變更。已批準的 城市更新單元規(guī)劃確定的非拆除重建區(qū)域除外。
第七十六條 有關單位和個人在開展城市更新意愿的調查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計劃申報、城市更新規(guī)劃編制與審批、實施主體確認申請等城市更新活動中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害 個人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、炒賣項目、行賄等行為的，區(qū)政府應當會同相關部門及時查處，并責令改正;情節(jié)嚴重的，取消其參與城市更新活動的資格;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
第七十七條 本細則自發(fā)布之日起施行。
城市更新的方式
城市更新的方式可分為重建或再開發(fā)(redevelopment)、綜合整治以及功能改變三種。
重建或再開發(fā)
重建或再開發(fā)，是將城市土地上的建筑予以拆除，并對土地進行與城市發(fā)展相適應的新的合理使用。重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間環(huán)境和景觀方面、在社會結構和社會環(huán)境的變動方面均可能產(chǎn)生有利和不利的影響。同時在投資方面也更具有風險，因此只有在確定沒有可行的其他方式時才可以采用。
綜合整治
綜合整治類更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。是對建筑物的全部或一部分予以改造或更新設施，使其能夠繼續(xù)使用。整建的方式比重建需要的時間短，也可以減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少，這種方式使用于需要更新但仍可恢復并無需重建的地區(qū)或建筑物，整建的目的不只限于防止其繼續(xù)衰敗，更是為了進而改善地區(qū)的生活環(huán)境。
功能改變
功能改變類更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。
雖然可以將更新的方式分為三類，但在實際操作中應視當?shù)氐木唧w情況，將某幾種方式結合在一起使用。
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