關(guān)于農(nóng)村集體土地所有管理的法律規(guī)定
關(guān)于農(nóng)村集體土地所有管理的法律規(guī)定
我國(guó)土地租賃有兩種方式：一是土地所有者即國(guó)家，將國(guó)有土地使用權(quán)出租給土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱之為國(guó)有土地租賃或土地年租制;二是土地使用者將土地出租給另一土地使用者，這種方式習(xí)慣上稱之為土地使用權(quán)出租。農(nóng)民集體土地所有權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法對(duì)其所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：關(guān)于農(nóng)村集體土地所有管理的法律相關(guān)規(guī)定。歡迎閱讀和參考!
關(guān)于農(nóng)村集體土地所有管理的法律規(guī)定如下：
為了合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，國(guó)家實(shí)行土地利用總體規(guī)劃制度、土地用途管制制度、耕地特殊保護(hù)制度和土地執(zhí)法監(jiān)察制度。所以，集體土地所有權(quán)是受限制的所有權(quán)。土地是一種重要的財(cái)產(chǎn)，但也是一種重要的自然資源，因此限制是必要的。
《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)建設(shè)”;
《土地管理法》第43條又規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地?？梢?jiàn)，農(nóng)村土地可以出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，不能出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村土地出租是有條件限制的。
2006年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知指出：“農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過(guò)“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為;單位和個(gè)人擅自通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。”
【集體土地出租的法律責(zé)任】
(一)對(duì)于“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款。”
(二)對(duì)于未通過(guò)合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，一旦《租賃合同》被認(rèn)定為無(wú)效，在無(wú)效合同的基礎(chǔ)上取得的土地使用權(quán)是完全沒(méi)有合法保障的，其上興建的廠房也會(huì)因認(rèn)定為違章建筑而得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。
我國(guó)目前正處在從農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)向工業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。伴隨這一過(guò)程，城市住房和非農(nóng)業(yè)用地的需求也隨之增加，大量的農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。農(nóng)地的本質(zhì)屬性是用于耕種，這是正確的，但這是從總體上說(shuō)的。隨著社會(huì)生產(chǎn)向深度和廣度擴(kuò)展，人們除繼續(xù)進(jìn)行第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)外，會(huì)越來(lái)越多地進(jìn)入第二、第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域生產(chǎn)，從而客觀上必然使一部分農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設(shè)用地(包括工業(yè)、商業(yè)、交通和居住等用地)。
【農(nóng)村集體土地所有出租】
伴隨城市化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，近年來(lái)在許多城鎮(zhèn)，尤其是城郊接合部，出現(xiàn)了農(nóng)村集體土地自發(fā)(或隱性)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地并進(jìn)入市場(chǎng)流通的現(xiàn)象。其途徑大致有：
1、集體土地所有者或使用者直接或以聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)為名從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，修建住宅，商鋪出售給集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員，引致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移;
2、借農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之名，直接將集體土地出租給集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，收取租金盈利;農(nóng)民個(gè)人出租或變賣住房，引致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移;
3、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接或從農(nóng)民手中回租承包地，然后再以較高租金轉(zhuǎn)租給他人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè);
4、集體土地所有者或使用者將其建設(shè)用地或連同廠房自發(fā)地運(yùn)用轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、作價(jià)入股等方式將集體土地用作城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，搞“招商引資”，引致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移;
5、不同地塊進(jìn)行重新配置，有在同用途土地之間置換的，也有在不同用途土地之間進(jìn)行置換的;
6、集體建設(shè)用地使用者將土地使用權(quán)作為融資的擔(dān)保包括以土地上建筑物抵押連帶土地使用權(quán)抵押等情形。
由上述情況可以看出，農(nóng)村集體土地出租的危害：
(一)產(chǎn)權(quán)無(wú)保障，交易不安全
在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為;在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。
(二)耕地保護(hù)受到?jīng)_擊，耕地占補(bǔ)平衡難以實(shí)現(xiàn)
大量“以租代征”事實(shí)的發(fā)生，農(nóng)村集體建設(shè)用地?cái)?shù)量劇增，耕地甚至基本農(nóng)田大量流失，國(guó)家無(wú)法切實(shí)控制住新增建設(shè)用地供給，長(zhǎng)此以往國(guó)家糧食安全將受到威脅，耕地紅線將被突破。國(guó)家糧食安全和宏觀調(diào)控嚴(yán)重受影響。
(三)破壞了城市建設(shè)規(guī)劃
農(nóng)村集體土地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)具有自發(fā)性、盲目性，目前基本上還處于一種自發(fā)、無(wú)序、缺乏管理的狀態(tài)。在農(nóng)地自發(fā)入市過(guò)程中，占用集體土地的目的往往是“非公共利益”，并且被占用的集體土地幾乎都是零星散碎地進(jìn)入市場(chǎng)。農(nóng)地的自發(fā)入市流轉(zhuǎn)，不能遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律重新配置，直接導(dǎo)致土地利用混亂。再加上，農(nóng)地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)游離于土地市場(chǎng)管理之外，土地隱形交易大量存在，尤其在城鄉(xiāng)接合部，不按規(guī)劃用地，亂搭亂建，造成田地結(jié)構(gòu)和布局十分混亂。同時(shí)，這類土地的占用還給城市的后續(xù)發(fā)展埋下隱患，加大了今后城市規(guī)劃與建設(shè)的成本。
(四)破壞了土地市場(chǎng)公平機(jī)制，加大了土地市場(chǎng)管理的難度，不利于土地市場(chǎng)發(fā)展
【土地租賃與承包的區(qū)別】
農(nóng)村土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。一般來(lái)說(shuō)，出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村經(jīng)濟(jì)合作社以外的個(gè)人或組織。承租人通過(guò)租賃合同取得土地使用權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。
農(nóng)村土地使用權(quán)出租不能違反《土地管理法》第63條的規(guī)定，即第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
第八十一條擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款。
農(nóng)村土地承包是指采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，通過(guò)簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同的方式取得農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)獲取利益并按照承包合同的約定履行義務(wù)的承包經(jīng)營(yíng)方式。
確定是土地使用權(quán)租賃合同還是農(nóng)村家庭土地承包合同，主要的區(qū)別是，一、土地租賃權(quán)是債權(quán)，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是用益物權(quán)，二、土地承包一般由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包，土地租賃則一般由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人租賃，三、土地租賃一般簽訂土地使用權(quán)租賃合同，而土地承包則簽訂土地承包合同。
根據(jù)你說(shuō)的情況，你們是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，租用農(nóng)村土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)(不得進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè))，應(yīng)當(dāng)為土地承包經(jīng)營(yíng)行為，其合同為土地承包經(jīng)營(yíng)合同。
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