上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則(2)
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則
第三十條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;
(二)決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);
(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十一條居民委員會(huì)、村民委員會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì)，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)資質(zhì)。
房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查。
第三十三條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。
第三十四條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫(kù)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案庫(kù)。
第三十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十六條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)，但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。
市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
第三十七條建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說(shuō)明書，作為房屋銷售合同的附件。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。
房屋使用說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米;業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會(huì)成立后三十日內(nèi)無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)。
規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。
區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：
(一)物業(yè)管理用房;
(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù);
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場(chǎng)地;
(五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);
(六)其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);
(二)共有綠化的維護(hù);
(三)共有區(qū)域的保潔;
(四)共有區(qū)域的秩序維護(hù);
(五)車輛的停放管理;
(六)物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施;
(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)符合國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
第四十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對(duì)方。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;
(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(三)水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)業(yè)主清冊(cè);
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書面協(xié)議;
(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。
第四十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由市人民政府另行制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十五條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十六條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十七條經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu);
(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;
(三)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;
(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開通專項(xiàng)維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。
業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)移交的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)接收。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接驗(yàn)收之日起七日內(nèi)簽署驗(yàn)收確認(rèn)書。
第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。
第五十條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。
禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
第五十一條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。
在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十二條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會(huì)聽取利害關(guān)系人意見后，報(bào)區(qū)、縣人民政府決定。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。
第五十四條供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。
車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。
車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。
第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第五十七條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十八條未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金。
補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)采用分期交納的方式，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)予以代收;業(yè)主大會(huì)也可以決定由業(yè)主一次性交納。
業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
第五十九條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六十條專項(xiàng)維修資金使用實(shí)行工程審價(jià)和使用程序?qū)徍恕?/p>
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)在換屆改選小組的指導(dǎo)下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
第六十一條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
(二)部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
(三)全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
第六十二條物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定，并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
前款決定不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共用部分作出的決定相抵觸;對(duì)上述決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
第六十三條機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會(huì)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。
第六十四條建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告前，專項(xiàng)維修資金不得動(dòng)用，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間，需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過(guò)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過(guò)。
維修費(fèi)用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中列支。
第六十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并按照規(guī)定檢測(cè)和鑒定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
物業(yè)出現(xiàn)國(guó)家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
第六十六條發(fā)生下列緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管辦事處報(bào)告：
(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;
(二)消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的;
(三)外墻墻面有脫落危險(xiǎn)、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中直接列支;業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)審核同意，報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中列支。
發(fā)生本條第一款所列情形，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，區(qū)、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。
第六十七條物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十九條物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造的，相關(guān)專有部分的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合;需要進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五章 法律責(zé)任
第七十條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第七十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;對(duì)不聽勸阻的，業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示;相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第七十二條發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再符合原資質(zhì)等級(jí)條件的，房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，重新核定其資質(zhì)等級(jí)，其中原資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)的，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門處理。
第七十三條建設(shè)單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第七十四條違反本規(guī)定第三十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理未取得相應(yīng)的資格證書的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
第七十五條建設(shè)單位違反本規(guī)定第四十九條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)保修金的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬(wàn)分之三的滯納金。
第七十六條違反本規(guī)定第五十條第二款第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
第七十七條違反本規(guī)定第五十條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令限期拆除，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;當(dāng)事人逾期未拆除的，房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門可以申請(qǐng)區(qū)、縣人民政府組織強(qiáng)制拆除。
對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。
第七十八條違反本規(guī)定第五十條第二款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第七十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第八十一條建設(shè)單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定，不將機(jī)動(dòng)車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第八十二條違反本規(guī)定第五十七條規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
違反本規(guī)定第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。
第八十三條當(dāng)事人對(duì)房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八十四條房屋行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，房管辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第六章 附則
第八十五條本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：
(一)專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。
(二)部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。
(三)全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。
第八十六條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。
第八十七條非住宅物業(yè)管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第八十八條本規(guī)定自2011年4月1日起施行。
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則相關(guān)文章：