房地產(chǎn)信托面臨的風險
房地產(chǎn)信托面臨的風險
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房地產(chǎn)信托面臨的風險及風險解析
一、房地產(chǎn)信托面臨的風險
1.國家宏觀政策影響
當前中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復雜多變的宏觀政策形勢隨著央行121號文件和國務院18號文件的出臺房地產(chǎn)通過銀行融資的難度增大信托公司的競爭優(yōu)勢雖然開始顯現(xiàn)但同時也將風險轉移了過來2005年銀監(jiān)會出臺了212號文件明確提高了現(xiàn)在貸款類的房地產(chǎn)信托門檻原來占60%以上的房地產(chǎn)信托門檻提高了因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展
2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風險
房地產(chǎn)投資增長率與國家經(jīng)濟增長速度相一致國家對房地產(chǎn)政策的調整直接關系到房地產(chǎn)信托例如上個世紀九十年代房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調控的結果如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力就可能存在房地產(chǎn)泡沫如果泡沫達到一定程度就必然影響到房地產(chǎn)信托根據(jù)建設部政策研究中心最新發(fā)表的調查報告顯示2005年1—12月份我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低其直接原因就是國家針對局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風險進行了宏觀調控房地產(chǎn)自身行業(yè)風險增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風險
3.項目自身及市場風險
信托投資公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險但這些風險控制措施都有一定的局限性即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托也需要公司擁有專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員市場風險是由于價格變動而造成信托投資公司固有財產(chǎn)或信托財產(chǎn)損失的風險主要有利率風險、匯率風險、價格風險、通貨膨脹風險等這種風險可分為系統(tǒng)分險和非系統(tǒng)風險是信托投資公司風險的主要來源之一因而把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素而相關行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化也可能導致房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的波動
4.產(chǎn)品設計上的缺陷
信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要缺陷是沒有引入保險公司的保險概念即一旦項目滅失或者損害基本都是由投資者買單公司的項目推介人員也是承認具有這樣的設計缺陷但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了那么投資者便會遭受巨大的損失
5.信息不對稱
為了合作和共同的利益房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實的問題比如和該公司合作的某房地產(chǎn)企業(yè)為了融到資金只證明了自己的經(jīng)驗和實力避諱自己曾經(jīng)在項目上出現(xiàn)的誠信和管理事故等問題而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實情況如企業(yè)的過去和現(xiàn)在的內在管理能力、財務風險防范能力等而信托投資者對此風險的真實程度可能只憑借信托投資公司出據(jù)的書面或者口頭上的說明去判斷因此由于信息的不對稱真實的情況往往會被部分掩蓋或者忽視
6.財產(chǎn)流動性風險
信托投資公司房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權等形態(tài)表現(xiàn)擔保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押如果融資方未能按期償還本息公司又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權則可能產(chǎn)生流動性風險
7.財產(chǎn)所有權風險
《信托法》總則第二條指出信托是指委托人基于對受托人的信任將其財產(chǎn)委托給受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名義為受托人的利益或特定目的進行管理或處分的行為我國的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎上委托行為不需要財產(chǎn)權的轉移信托財產(chǎn)的所有權屬于委托人受托人只是把信托財產(chǎn)制與可控的位置這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)如逃避債務和稅收等從而保護委托人的債權人利益和不知情的第三者的利益但當業(yè)務中涉及以所有人的名義進行經(jīng)濟活動時如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等信托投資公司由于不是信托財產(chǎn)的所有人在操作中會面臨許多困難處理不當會形成所有權風險
8.信托公司管理不善風險
《信托法》規(guī)定受托人違背信托目的處分信托財產(chǎn)或因違背管理職責、處理信托事務不當致使信托財產(chǎn)遭受損失的承擔賠償責任信托投資公司在實際業(yè)務操作中可能存在著這些行為產(chǎn)生大量的投資風險和財務風險在信托投資業(yè)務中信托投資公司追求最高的回報率在缺乏有效的風險控制的情況下由于投資項目和合作項目選擇不當時投資的實際收益低于投資成本或沒達到預期收益、資金運用不當而形成風險
二、房地產(chǎn)信托風險的成因分析
1.房地產(chǎn)信托體系的內在脆弱性
宏觀性房地產(chǎn)信托風險指的是整個房地產(chǎn)信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風險在市場經(jīng)濟環(huán)境下這種系統(tǒng)風險普遍存在有些是由于信托市場交易者的不正當及違規(guī)違法行為引起金融動蕩但更多的是由于信托市場機制本身的問題引起的信托體系的內在不穩(wěn)定即房地產(chǎn)信托體系具有內在的脆弱性或不穩(wěn)定性就房地產(chǎn)信托體系而言由于房地產(chǎn)商品具有價值量大、生產(chǎn)周期長的特點同時房地產(chǎn)業(yè)占用的社會資金量很大因此房地產(chǎn)信托體系同樣有著內在的不穩(wěn)定尤其在我國更是如此
2.房地產(chǎn)信托機構的內在脆弱性
不少金融危機的爆發(fā)都以某些金融機構的倒閉為征兆而金融機構在金融動蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場擾動演變?yōu)槿娴慕鹑谖C對于房地產(chǎn)業(yè)信托系統(tǒng)而言房地產(chǎn)信托機構所具有的內在脆弱性及其積累構成了房地產(chǎn)信托系統(tǒng)風險的主要來源信息經(jīng)濟學是解釋信托機構內在脆弱性的有力工具在信息經(jīng)濟學中常常將博弈中擁有私人信息的一方稱為“代理人”不擁有私人信息的一方稱為“委托人”因此由信托市場信息的不對稱就引出信托市場上的委托—代理問題委托—代理問題是信托市場上一個普遍存在的問題而這一問題也是導致信托機構內在脆弱性而帶來信托系統(tǒng)風險的主要原因之一。
3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場主體行為的有限理性
房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風險的另一個更重要的原因是房地產(chǎn)信托市場主體的非理性行為這些非理性行為包括從眾行為、災難短視行為、忽視信息行為及認識的非一致性等對于房地產(chǎn)信托系統(tǒng)而言這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風險的傾向
4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價格的內在波動性
幾乎所有的金融危機都與金融資產(chǎn)價格的過度波動相關信托資產(chǎn)價格的巨幅變化也是金融危機的一個重要標志信托機構形成的以房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押或證券化的金融資產(chǎn)即為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)其價格同樣具有較強的波動性房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的波動原因也與信息不完全性有關其定價受到不完全信息的制約即市場據(jù)以對房地產(chǎn)信托資產(chǎn)價值進行貼現(xiàn)的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素而這兩個方面都以零散的資產(chǎn)持有者所知這樣就造成了房地產(chǎn)資產(chǎn)及其信托資產(chǎn)常常處于動蕩之中。
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