房地產(chǎn)價(jià)格的特性有哪些
房地產(chǎn)價(jià)格的特性有哪些
房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。而這種價(jià)格具體有什么特性呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的特性的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會(huì)喜歡!
房地產(chǎn)價(jià)格的特性
1、房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征
由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，不象其他商品一樣通過(guò)買(mǎi)賣(mài)可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。
房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，這種權(quán)利體系稱(chēng)為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時(shí)，又由于房地產(chǎn)使用價(jià)值的多樣性，對(duì)于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價(jià)格，例如所有權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等等。
2、作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性
一般商品都是人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)品，商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動(dòng)才能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，房地產(chǎn)價(jià)格也不完全是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。如前所述，房地產(chǎn)價(jià)格只能說(shuō)基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。
由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價(jià)格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場(chǎng)需求的無(wú)限性和土地供給的有限性，必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，由此影響到房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。
3、房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制
房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響特別大。
一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房地產(chǎn)價(jià)格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，
房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過(guò)于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間(短則一、二年，長(zhǎng)則三、四年)才能調(diào)整過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格(指市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求相平衡時(shí)的價(jià)格)的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。
當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格便呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。
同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)效用及其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價(jià)值，這就直接決定了它們之間的價(jià)格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時(shí)間特別長(zhǎng)，未來(lái)的供求變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購(gòu)房者投資置業(yè)，總是希望所購(gòu)置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購(gòu)房時(shí)不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，因而價(jià)格預(yù)期的心理因素，就成為影響房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)的一個(gè)不可忽視的因素。
4、房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性
這里所說(shuō)的個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價(jià)格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的個(gè)別性所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)值和使用價(jià)值是各不相同的，因而其價(jià)格也具有個(gè)別性。
例如，一個(gè)按同一建筑設(shè)計(jì)方案所建筑的住宅小區(qū)，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在出入方便程度、景觀(guān)條件、受噪音影響程度等方面都互不相同，房?jī)r(jià)也必然有所差別;再如，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別，房?jī)r(jià)也會(huì)有差別。正是由于每一套住宅都有自身獨(dú)特的內(nèi)在價(jià)值，因而表現(xiàn)出不同的市場(chǎng)價(jià)格。認(rèn)識(shí)這一特性，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的定價(jià)決策和具體操作有著十分重要的指導(dǎo)意義。
5、房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式
一般商品的交易方式主要是買(mǎi)賣(mài)，售價(jià)比較單一。而房地產(chǎn)是價(jià)值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃在交易量和市場(chǎng)范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股等。在這些不同的交易方式中，房地產(chǎn)價(jià)格也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣(mài)價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、典當(dāng)價(jià)等等。
6、房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)
一般商品的價(jià)格隨供求關(guān)系的變動(dòng)而上下浮動(dòng)，總趨勢(shì)是隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格總水平，雖然受供求關(guān)系影響會(huì)出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。主要是因?yàn)橥恋氐南∪毙院凸?yīng)量的有限性，需求拉動(dòng)地價(jià)上升，同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開(kāi)，加工在土地上的勞動(dòng)積累也使土地不斷增值，地價(jià)上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。
此外，一個(gè)城市或地區(qū)房?jī)r(jià)還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房?jī)r(jià)相應(yīng)上升。綜合上述因素，從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看房地產(chǎn)價(jià)格總水平趨于上升，這是同一般商品價(jià)格所不同之處。
房地產(chǎn)價(jià)格的作用
1、作為基礎(chǔ)性?xún)r(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格水平一定程度上決定著市場(chǎng)總體價(jià)格水平。表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格作為生產(chǎn)要素價(jià)格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房地產(chǎn)價(jià)格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)程度，而且由于住房的價(jià)值量大在家庭消費(fèi)支出中占有較大比重，住房?jī)r(jià)格在全社會(huì)消費(fèi)價(jià)格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)價(jià)格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。
2、住房作為重要的消費(fèi)資料，住房?jī)r(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房?jī)r(jià)格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會(huì)由此下降;反之住房?jī)r(jià)格水平低，能增強(qiáng)居民的購(gòu)房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房?jī)r(jià)格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。
3、價(jià)格作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房?jī)r(jià)格高，開(kāi)發(fā)商有利可圖，增加開(kāi)發(fā)量，由此增加供給，而房?jī)r(jià)高，消費(fèi)者減少購(gòu)買(mǎi)，也會(huì)縮小需求;反之商品房?jī)r(jià)格低，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，就縮減開(kāi)發(fā)量，由此減少供給，而房?jī)r(jià)低，促使消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，又會(huì)增加需求，這樣就可以利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實(shí)現(xiàn)供求總量平衡。同時(shí)，不同類(lèi)型、不同層次的房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。
房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
1、經(jīng)濟(jì)因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平也越高。反之，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比，房地產(chǎn)價(jià)格有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來(lái)看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產(chǎn)價(jià)格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。
2、社會(huì)因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)(如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等);家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。
社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過(guò)程也比較長(zhǎng)，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對(duì)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響，雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的，在中國(guó)許多城市中，某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價(jià)格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門(mén)的鼓浪嶼、青島的八大觀(guān)等。有些社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開(kāi)始會(huì)造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升，但發(fā)展到一定程度，則會(huì)造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房地產(chǎn)價(jià)格下降。
3、行政與政治因素
行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國(guó)家機(jī)器來(lái)體現(xiàn)的，因此它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對(duì)一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政和政治因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用的速度相對(duì)較快，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說(shuō)是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會(huì)使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。
4、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素
這個(gè)因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀(guān)、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來(lái)成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房?jī)r(jià)上漲。再如，房屋的朝向也會(huì)影響房?jī)r(jià)。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價(jià)格也高。由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房地產(chǎn)價(jià)格受自身因素(特別是一些與自然有關(guān)的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開(kāi)其周?chē)沫h(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)、臭河浜等視覺(jué)、空氣污染源，則價(jià)格就低。
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