房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算視頻

時(shí)間：2016-11-22 12:00:54 冰芝869由分享

　　房地產(chǎn)會(huì)計(jì)是的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中重要的一個(gè)職務(wù)，而房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算流程具體又是怎樣的呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算視頻的相關(guān)資料,供你參考。

　　房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算視頻

　　房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算流程

　　一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅(還有政府相關(guān)部門(mén)收取的交易費(fèi)等)，但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承擔(dān)。

　　(1)契稅：是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。

　　應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格×稅率

　　(2)印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。

　　應(yīng)納稅額=合同金額×0.05%

　　注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開(kāi)發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷(xiāo)售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。

　　二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷(xiāo)售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

　　土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。

　　年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額

　　三、預(yù)售階段：需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。

　　(1)營(yíng)業(yè)稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。

　　銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用×5%

　　(2)營(yíng)業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅額×7%

　　教育費(fèi)附加= 營(yíng)業(yè)稅額×3%

　　(3)土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

　　海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？凇⑷齺喢吭掳翠N(xiāo)售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷(xiāo)售額的1%預(yù)繳。

　　(3)企業(yè)所得稅：　企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國(guó)稅發(fā) (2006)31號(hào)以及國(guó)稅函 [2008]299號(hào)規(guī)定預(yù)繳

　　每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=(季度銷(xiāo)售額×10%—營(yíng)業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費(fèi)用)×22%

　　備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過(guò)渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。

　　四、當(dāng)年度有完工樓盤(pán)，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(bào)(詳見(jiàn)國(guó)稅發(fā)(2009)31號(hào)文)。

　　每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

　　應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項(xiàng)扣除—以年年度彌補(bǔ)虧損

　　五、項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到85%或銷(xiāo)售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(一)、土地增值稅的清算條件：(1)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證三年仍未銷(xiāo)售完畢。

　　(二)、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1、計(jì)算增值額增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

　　2、計(jì)算增值率增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額

　　3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

　　4、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　備注：實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率

　　(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;

　　(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;

　　(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%

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