90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因

　　有許多人十分熱衷于房地產(chǎn)投資，但這是一個機遇和風(fēng)險并存的行業(yè)，日本的房地產(chǎn)行業(yè)也一直如火如荼，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶著大家一起去了解一下90年代日本房地產(chǎn)泡沫的前因后果吧。

　　90年代日本房地產(chǎn)泡沫誘因

　　(1)金融自由化和日元國際化推動了房地產(chǎn)市場泡沫

　　20世紀80年代，日本開始開放金融市場。1983年初，日本開始漸進實現(xiàn)利率自由化;1985年底，實現(xiàn)了大額存款利率自由化。與此同時，日本政府逐漸放開對金融市場監(jiān)管，企業(yè)的資金籌集方式開始多樣化，比如，發(fā)行企業(yè)債券。因而，日本的諸多銀行逐漸失去了一些固定的企業(yè)客戶，銀行利潤下降，經(jīng)營陷入困境。為了提高銀行利潤，日本的諸多銀行開始將貸款目光轉(zhuǎn)向風(fēng)險較高的房地產(chǎn)公司。20世紀80年代以后，日本加速國際化進程，這就牽制了日本的貨幣政策，日本貨幣政策的獨立性受到限制。1985年廣場協(xié)議簽訂之后，日元進入升值通道，導(dǎo)致出口萎縮。為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，日本政府選擇實施擴張性的貨幣政策和財政政策，降低利率，增加貨幣供給;進一步擴大房地產(chǎn)市場泡沫，使得日本經(jīng)濟離實體經(jīng)濟越來越遠。

　　(2)投機因素對房地產(chǎn)市場的推波助瀾

　　日本屬于島國，其國內(nèi)人多地少，土地資源稀缺，在相當長的時間內(nèi)，日本國內(nèi)流行著“房價只漲不會跌的神話”。20世紀70年代以來，大量的房地產(chǎn)企業(yè)開始了土地投機，引發(fā)了土地投機熱潮。同時，為追求業(yè)務(wù)規(guī)模和收益的銀行業(yè)，也開始將大量的貸款資金投向不動產(chǎn)和以不動產(chǎn)為擔(dān)保提供個人住房貸款的非銀行性金融機構(gòu)。1983年，全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)貸款比重僅為6.4%，到1989年，該比重達到11.5%，增長了近一倍。

　　(3)遲鈍的貨幣政策為房地產(chǎn)投機準備了條件

　　在“廣場協(xié)議”的影響下，日元升值預(yù)期明顯，國際投機性資本大量融入日本，日本加重升值預(yù)期。日元的升值對日本國內(nèi)出口性企業(yè)帶來了很大沖擊，為解決這個問題，日本政府采取了超級寬松的貨幣政策。1986年1月起，日本央行連續(xù)5次降低貼現(xiàn)率，1次下調(diào)存款準備金率;再貼現(xiàn)率從5.0%下降至1987年2月的2.5%。在超低利率的作用下，日本銀行通過公開市場操作向市場投入大量流動性資金。進而，這些流動性資金涌入房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，國內(nèi)高昂的房價使得擁有自己的住房變成普通日本國民遙不可及的事情。1989年5月，日本銀行開始改變貨幣政策方向，實行緊縮的貨幣政策，再貼現(xiàn)率從2.5%提高到3.25%;到1990年8月，再貼現(xiàn)率上升至6%。同時，日本政府制定出臺了《房地產(chǎn)融資總量控制》、《土地稅制大綱》、《土地基本法》等緊縮政策，1990年秋，日本房地產(chǎn)開始暴跌。

　　(4)適得其反的土地稅收政策

　　針對日本國內(nèi)存在的房地產(chǎn)泡沫問題，日本政府從1987年開始有意識地通過土地稅收政策來抑制土地價格上漲。1987年，日本政府開始設(shè)立“土地交易監(jiān)視區(qū)域制度”，即土地交易需獲許可證，交易價格需要備案;之后出臺了《休養(yǎng)地法》，即引導(dǎo)民間資本進入房地產(chǎn)行業(yè)。1988年，首先修理置換更新特別優(yōu)惠措施，即廢除了居民用財產(chǎn)置換更新的特別優(yōu)惠措施;其次調(diào)整轉(zhuǎn)讓所得稅，即對保有期在兩年以內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓收益征收96%的稅收;最后出臺《土地基本法》，即明確了對土地要適宜地采取合理的稅制措施。1991年，日本政府出臺了農(nóng)地征稅改革，即廢止農(nóng)地征稅優(yōu)惠。這些土地稅收政策主要立足于限制土地交易和減少土地供給，在房地產(chǎn)泡沫時期，這些政策無異于加劇了房地產(chǎn)供給與需求之間的矛盾。民間資本更大規(guī)模地進入房地產(chǎn)市場，進一步加劇了房地產(chǎn)市場泡沫。

　　房地產(chǎn)泡沫崩潰對日本的經(jīng)濟和社會造成了嚴重的沖擊。首先，大量不動產(chǎn)公司、金融機構(gòu)倒閉破產(chǎn)，由此帶來了巨額的不良資產(chǎn);其次，大量過剩的房地產(chǎn)投資，使得企業(yè)過度負債，進而造成企業(yè)投資不振;再次，在泡沫經(jīng)濟時期購買不動產(chǎn)的國民生活陷入窘迫;最后，“銀行不倒”、“地價只漲不跌”等神話破滅，國民和企業(yè)對經(jīng)濟的信心指數(shù)下降。

　　90日本房地產(chǎn)泡沫時期與目前中國房地產(chǎn)市場比較

　　目前，中國隨處可見的空置房和爛尾樓現(xiàn)象表明，中國存在房地產(chǎn)泡沫。然而，經(jīng)濟學(xué)家們，有的認為存在巨大泡沫(如林毅夫、易憲容、茅于軾等)，有的認為不存在泡沫，有的認為即使存在泡沫，它也不會破滅。中國目前的房地產(chǎn)狀況，很容易引起我們與20世紀90年代日本房地產(chǎn)泡沫進行比較思考。

　　(1)貨幣升值比較

　　在1985年“廣場協(xié)議”的影響下，日元進入持續(xù)升值時期。1985年9月，日元匯率在 class="main">