［摘 要］ 近幾年，中國各地區(qū)房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮，房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)迅速增長，尤其是一些大城市的房價(jià)非常規(guī)地攀升已使政府和學(xué)術(shù)界開始密切關(guān)注。住房價(jià)格的迅猛增長使老百姓叫苦不迭，爭論就在于這種價(jià)格增長是屬于市場供求驅(qū)動(dòng)還是投機(jī)呢？房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)周期符合供求分析，而當(dāng)前的價(jià)格迅猛攀升源于有效需求的強(qiáng)力支撐，潛在過度城市化功不可沒。

　　［關(guān)鍵詞］ 潛在過度城市化；房地產(chǎn)價(jià)格；攀升；供求關(guān)系
　　　　
　　一、引言
　　
　　2006年，中國房地產(chǎn)市場在政府、開發(fā)商和消費(fèi)者的博弈中度過了不平凡的一年。房價(jià)一路高漲、政府宏觀調(diào)控政策頻出、開發(fā)商在二線城市迅速擴(kuò)張、消費(fèi)者持幣觀望、外資大量涌入，這一切不斷挑動(dòng)著房地產(chǎn)市場的神經(jīng)，使樓市充滿了躁動(dòng)的氣息。回顧一年的中國樓市，使人記憶深刻的莫過于調(diào)控政策頻出與房價(jià)逆勢飛漲的鮮明對比，一方面政府從金融、信貸、土地等各個(gè)方面加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，旨在穩(wěn)定房價(jià)，滿足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的價(jià)格卻在節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控政策并不明顯。對于樓市價(jià)格的迅猛攀升，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了剖析。綜合來看，認(rèn)為房價(jià)迅猛攀升有以下幾方面原因：（1）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性矛盾突出。中低價(jià)位商品住房供不應(yīng)求，以致普通住房市場需求轉(zhuǎn)向中高檔次，導(dǎo)致需求過旺。（2）開發(fā)融資結(jié)構(gòu)不合理。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道主要在銀行借貸,信貸比例過高,增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。（3）供給市場的壟斷。由于房地產(chǎn)具有的區(qū)域?qū)傩裕瑢?dǎo)致房地產(chǎn)本身具有局部壟斷性，政府和少量的房地產(chǎn)商構(gòu)成市場的壟斷方。（4）土地的稀缺性。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，并且土地具有稀缺性、不可移動(dòng)性、不可替代性等特點(diǎn)，土地價(jià)格的上漲加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。（5）居民對房地產(chǎn)實(shí)在的消費(fèi)需求。以往完全由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的市場，隨之轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)者為主導(dǎo)的市場（易憲容,2006）。（6）地方政府的變相鼓勵(lì)。地方政府的“大拆大建”等方式制造了人為剛性需求，房地產(chǎn)市場失靈導(dǎo)致政府干預(yù),而政府干預(yù)產(chǎn)生的政府失靈反過來進(jìn)一步加重市場失靈（方梅，2006）。（7）農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。隨著中國城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力正在向城市轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場必須面對這樣一個(gè)龐大的人群需求。（8）投機(jī)行為。投機(jī)者將大量資金投入房地產(chǎn)，引起投資熱、搶購熱等問題，最終造成房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格偏離其真實(shí)理論價(jià)值從而形成房地產(chǎn)泡沫。
　　上述一些學(xué)者對房地產(chǎn)價(jià)格攀升的解釋多從微觀的各種因素分析入手,這種順藤摸瓜式探索價(jià)格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略了其他方面的原因。筆者認(rèn)為，市場在資源配置方面起基礎(chǔ)作用是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，房地產(chǎn)市場已從以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代逐漸融入到當(dāng)前社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中來。在分析房地產(chǎn)市場價(jià)格問題時(shí)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，應(yīng)該是供求關(guān)系互相作用決定價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撐，這種支撐又從何而來呢？這就要從“過度城市化”說起。
　　
　　二、過度城市化
　　
　?。ㄒ唬┲袊鞘谢F(xiàn)狀
　　城市化是指人類生活方式、社會(huì)結(jié)構(gòu)的一種變化，即隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，人口逐漸由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口逐漸轉(zhuǎn)變成非農(nóng)人口，城市和城鎮(zhèn)的數(shù)量不斷增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人們的生活方式、居住方式、出行方式不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完備，城市文化不斷提升，市民觀念不斷更新等。從表現(xiàn)形態(tài)看,它是人口結(jié)構(gòu)的分化,從事非農(nóng)業(yè)的人口增多,導(dǎo)致城市人口不斷增長和鄉(xiāng)村人口逐步向城市集中的過程,進(jìn)而促使原有城市不斷擴(kuò)大,又使新城市不斷出現(xiàn)和陸續(xù)形成。
　　城市化有兩種形式：一種是伴隨經(jīng)濟(jì)增長的城市發(fā)展和人口中心化，另一種是在農(nóng)村地區(qū)基于小城鎮(zhèn)的發(fā)展而產(chǎn)生的農(nóng)村城市化（Hualou Long，2007）。在中國，現(xiàn)階段多數(shù)地區(qū)的城市化屬于第一種形式，即人口大量涌向城市，促使非農(nóng)人口所占比例不斷上升，推進(jìn)城市化進(jìn)程。自改革開放以來，中國的城市化得到了迅速發(fā)展，在短短20多年中，全國平均城市化水平從20世紀(jì)80年代初的19.4%發(fā)展到21世紀(jì)初已超過40%，走過了發(fā)達(dá)國家上百年的城市化發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平靠攏。這不得不說是在政府的“加快中國城市化進(jìn)程”政策下的結(jié)果，因?yàn)橹袊哂修r(nóng)村人口基數(shù)大、地區(qū)發(fā)展極度不平衡的獨(dú)特國情，這就決定了中國城市化不能僅以速度來衡量。建設(shè)部副部長仇保興表示，“未來若干年，還將有5億農(nóng)民進(jìn)城。目前城市化發(fā)展并不均衡，在農(nóng)村人口流動(dòng)中，有60%走向東南沿海，30%流向中部，西部只有10%。”中國城市人口高度密集，尤以東部為甚。
　　城市化過程是一種循序漸進(jìn)的過程，需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這些都需要時(shí)間來磨合。而中國在城市化方面注重指標(biāo)上的數(shù)值上漲甚于對質(zhì)量方面的把關(guān)，從而造成人口的流動(dòng)遠(yuǎn)快于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度。
　　（二） “潛在過度城市化”如何理解
　　從城市化與工業(yè)化發(fā)展水平關(guān)系來考察，世界城市化可分成四種模式，即：同步城市化，滯后城市化，逆城市化，過度城市化。（1）同步城市化，工業(yè)化率與城市化率曲線幾乎是兩條平行上升的曲線。（2）滯后城市化，是指城市化水平落后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市化模式。改革開放前的中國城市化就是突出代表。（3）逆城市化，是指城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。（4）過度城市化,又稱超前城市化，是指城市化的速度大大超過工業(yè)化的速度，城市化主要是依靠傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)來推動(dòng)，甚至是無工業(yè)化的城市化。大量農(nóng)村人口涌入少數(shù)大中城市造成城市人口過度增長，城市建設(shè)的步伐趕不上人口城市化程度，不能為城市居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)和必要的生活條件，造成嚴(yán)重的“城市病”。過度城市化形成的主要原因是二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下形成的農(nóng)村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力作用大于拉力作用），而政府又沒有采取恰當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施加以引導(dǎo)。
　　
　　圖1顯示了中國1978~2003年的城市化與工業(yè)化水平的動(dòng)態(tài)變化。改革開放之前，中國城市化水平嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平，1978年之后，開始推行加快城市化發(fā)展的政策。從兩條曲線的發(fā)展趨勢來看，城市化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工業(yè)化發(fā)展的速度，并有趕超之勢。中國建設(shè)部（MCC）的統(tǒng)計(jì)指出：中國的城市化水平從1978年的17.9%上升到2003年的40.5%（MCC，2002–2004），這種增長速度相當(dāng)于同時(shí)期世界平均水平的兩倍。
　　中國城市化水平上升之快必然有城市自身發(fā)展規(guī)律的作用，而另一方面也歸因于人口過度流向東部大城市。在第三世界國家假城市化的快速城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的許多大城市病，如城市無序蔓延、貧富差異加劇、住房交通擁擠等，在中國城市化過程中已紛紛出現(xiàn)（葉嘉安，2005）。
　　一些拉美國家的城市化發(fā)展模式被公認(rèn)為過度城市化，從所謂的“拉美陷阱”可以看出，擁向城市的非農(nóng)人口從事低級服務(wù)行業(yè)所占的比重越大，則潛伏的過度城市化的危機(jī)就越大。因?yàn)橥匠鞘谢谟诔鞘谢牟椒ツ軌蚧旧吓c工業(yè)化的步伐相一致，而非農(nóng)人口進(jìn)軍城市的低級第三產(chǎn)業(yè)基本沒有促進(jìn)工業(yè)化，同時(shí)卻造就了城市化指標(biāo)的迅速上漲，從而導(dǎo)致了過度城市化（張惟英，2006），中國目前情況即是如此。在總體城市化發(fā)展水平并不高的情況下，日益顯示出了“潛在過度城市化”，而這種“潛在過度城市化”又根本上影響著房地產(chǎn)市場。
　　
　三、房地產(chǎn)供求分析
　　
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)供求機(jī)制理論分析
　　房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，它是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格。要根據(jù)影響房地產(chǎn)市場的因素以及開發(fā)商的供給成本和買房者需求情況分析。
　　在當(dāng)前各方呼喊房地產(chǎn)市場泡沫的時(shí)候，供求這個(gè)市場機(jī)制，卻不被人們重視。就供求機(jī)制的實(shí)質(zhì)來說，供求機(jī)制反映價(jià)格與供求關(guān)系的內(nèi)在聯(lián)系。如果求過于供，價(jià)格就會(huì)上漲，從而刺激供應(yīng)；當(dāng)市場上供應(yīng)增加，價(jià)格又會(huì)下跌，而如果供過于求，價(jià)格就會(huì)急劇下降，因而需求又增加。這就是供求機(jī)制的內(nèi)涵對于供求機(jī)制的作用。郎咸平教授將供求機(jī)制用于解釋房地產(chǎn)市場，即當(dāng)供給不變情況下，對住房的需求增加勢必帶來住房價(jià)格的上升，反之，當(dāng)需求不變的情況下，住房供給的增加卻會(huì)帶來住房價(jià)格的下降。在現(xiàn)階段的中國，并不存在住房價(jià)格下降的趨勢，并且這種迅速上升的勢頭仍然很強(qiáng)勁。
　　一般情況下，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可分為經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、人口、文化、環(huán)境及理化因素等。從微觀上考慮單個(gè)住宅時(shí)，注重分析理化因素，包括房地產(chǎn)自身及周邊環(huán)境的理化狀態(tài)以及房地產(chǎn)建筑材料要素價(jià)格等，這也是多數(shù)討論房地產(chǎn)價(jià)格方面的論文所考慮的因素。行政因素則是宏觀上國家或地方政府在財(cái)政、稅收、土地和城市規(guī)劃等方面的政策法規(guī)措施，這種因素相對來說是突變式的，因而只在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常情況時(shí)使用。而經(jīng)濟(jì)與社會(huì)因素則是影響整體房地產(chǎn)價(jià)格趨勢的主要因素，主要包括國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、就業(yè)情況、居民收入水平、人口、家庭、城市形成歷史、現(xiàn)狀等，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)價(jià)格決定
　　在一個(gè)沒有投機(jī)的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的市場價(jià)格是需求和供給相互作用的結(jié)果。筆者假定房地產(chǎn)價(jià)格的上升是由經(jīng)濟(jì)基本因素和房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為共同決定的。在當(dāng)前存在房地產(chǎn)投機(jī)的情況下，筆者把某一特定時(shí)刻房價(jià)Pt分解為兩個(gè)部分，一部分Ptf是經(jīng)濟(jì)基本因素決定的基本價(jià)格；另一部分Ptx是非經(jīng)濟(jì)因素決定的非基本價(jià)格，它是預(yù)期到未來價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的資本收益或損失。用公式來表示：
房價(jià)的第一個(gè)組成部分Ptf是房屋的貨幣價(jià)值，它和實(shí)際收入Y、短期利率I、理化因素M以及城市人口規(guī)模U等相關(guān)。房屋是正常商品，當(dāng)收入增加時(shí)，對房屋的需求增大；城市人口迅速增長時(shí)，對房屋的需求也在加大，而利率的增加會(huì)使抵押貸款支付變多，從而減少房屋需求，要素價(jià)格上升時(shí)住房價(jià)格也上升。所以筆者把房屋的貨幣價(jià)值表示為收入、利率、要素價(jià)格及城市化水平的函數(shù)：
　　
　　房價(jià)的第二個(gè)組成部分投機(jī)導(dǎo)致的Ptx可由以前d期的房價(jià)增長來決定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格是可以預(yù)測的，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機(jī)購買：
　　
　　四、過度城市化引致房價(jià)上漲傳導(dǎo)機(jī)制
　　
　　（一）理論分析
　　城市的發(fā)展并非一種無序的蔓延，而是有其內(nèi)在的規(guī)律。“城市增長邊界”就是內(nèi)在規(guī)范城市土地增長規(guī)模的隱形機(jī)制。通常，規(guī)劃一個(gè)城市增長邊界總是適應(yīng)于某個(gè)時(shí)期的預(yù)期發(fā)展，而且定時(shí)地重新評估和適時(shí)擴(kuò)展。城市增長邊界附近的土地基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，只有在城市正常發(fā)展到一定程度，需要開發(fā)時(shí)才會(huì)逐漸完善該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，從而進(jìn)一步壯大城市規(guī)模。因而，邊界的發(fā)展不是隨意就能加速的，基礎(chǔ)設(shè)施的投入與建設(shè)是根據(jù)城市發(fā)展需要而進(jìn)行，并且是需要很長一段時(shí)間的逐步完善。
　　在城市化速度與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度相一致的情況下，住房逐漸合理地郊區(qū)化。而當(dāng)城市化速度快于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度時(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致城市的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)滿足不了人口的膨脹。從房地產(chǎn)開發(fā)角度看，開發(fā)商一般偏向開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善的地段，而基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的城郊地段無法為居民提供基本便利，從而鮮有問津。
　　在當(dāng)前住房需求旺盛的情況下，一些具有開發(fā)潛力的城市增長邊界均被房地產(chǎn)商爭相投資開發(fā)，而住房需求仍在進(jìn)一步膨脹，開發(fā)商的目光又轉(zhuǎn)向了內(nèi)城舊房區(qū)。這些地段周圍的基礎(chǔ)設(shè)施水平較高，自然免不了要增加不少單位面積的投資總費(fèi)用，從而中心城區(qū)的舊房改造的房地產(chǎn)價(jià)格就隨之增高，其價(jià)格一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市邊緣地段。
　?。ǘ﹤鲗?dǎo)模型
　　中國的城市化進(jìn)程多是選擇規(guī)模擴(kuò)張的方式，而非由小城鎮(zhèn)發(fā)展成為中大型城市。因此，建模所涉及的城市化模式就依據(jù)規(guī)模擴(kuò)張形式。
　　在城市化初始階段，農(nóng)村人口緩慢流向城市，到中期階段，城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，城市向郊區(qū)擴(kuò)張，城郊地帶逐漸發(fā)展，市中心也在擴(kuò)大。城市化引起了整體土地價(jià)格上漲。在城市化過度發(fā)展下，人口規(guī)模過度膨脹，住房需求旺盛引致了對土地的需求加大，市場旺盛加快供給。由于短期城郊基礎(chǔ)設(shè)施限制，開發(fā)商轉(zhuǎn)向內(nèi)城舊房改造。由于中心城區(qū)地價(jià)高于城郊低價(jià)，導(dǎo)致供給價(jià)格上漲。貧富市民對房價(jià)上漲的反應(yīng)不一，富人需求曲線上漲更多更快，從而由供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)價(jià)格的整體攀升。
　?。ㄈ┗诟Ｖ莘康禺a(chǎn)市場的分析
　　據(jù)福州經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)，近年來福州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年增幅不到10％，而2005年的房價(jià)比2004年漲13.4％，2006年則比2005年漲了近30％。需求的前提是收入,沒有收入，便不可能產(chǎn)生有效需求。2006年11月份，當(dāng)福州的房價(jià)以10.4％的漲幅坐上全國70個(gè)大城市的第一把交椅時(shí)，福州房市營銷策劃界的一位人士在接受媒體采訪時(shí)表示，“這是合理的”。那住房需求從何而來？
　　福建是著名的僑鄉(xiāng)，旅居世界各地的閩籍華人華僑1 088萬人。若以簡單的收入房價(jià)比過高來說明福州現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重就不大科學(xué)。福州市所轄八縣以及市郊所轄區(qū)的的華僑比例之高雖沒有具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但以福清，連江，長樂等地的情況來看幾乎每家每戶都有直系華僑親屬。每年的這些外匯收入并沒有納入居民收入統(tǒng)計(jì)，而這方面的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)的一般工薪階層。在福州的住房購買者中，本地市民占比例并不大，大部分來自市轄八縣。所以在福州房地產(chǎn)市場，并不存在供求原理失效之說，甚至可以說正是這種供求關(guān)系帶動(dòng)了房價(jià)的迅猛攀升。
　　福州城市化進(jìn)程速度從1992年的38.1%到2005年55%左右，13年間增長了近17個(gè)百分點(diǎn)。在福州市城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)住房需求呈現(xiàn)城郊化及返內(nèi)城現(xiàn)象。同步的城市化所帶來的是協(xié)調(diào)的城郊化的發(fā)展，而“過度城市化”的結(jié)果是加快城郊開發(fā)，而城郊發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施水平趕不上需求，從而轉(zhuǎn)向內(nèi)城的改造。返內(nèi)城“房改房”極大且迅速地推動(dòng)了高端城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，引致房地產(chǎn)住宅平均價(jià)格水平抬升。2005年市中心地區(qū)樓盤房價(jià)最高，平均在5 000元以上，而城市邊緣地帶平均為3 000多元。由此，內(nèi)城舊房改造引領(lǐng)房地產(chǎn)價(jià)格攀升可見一斑。
　　
　　五、結(jié)論
　　
　　房地產(chǎn)市場的繁榮固然存在投機(jī)泡沫，并受到各方面要素價(jià)格上漲的影響，但透過現(xiàn)象看本質(zhì)，終歸是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，是在住房市場供求機(jī)制的約束下進(jìn)行的。中國城市化高速發(fā)展似乎又給房價(jià)以強(qiáng)有力支撐（崔巍，2006）。房價(jià)上漲過快的根源在于加快城市化速度的政策以及對實(shí)質(zhì)城市化的曲解。
　　房地產(chǎn)商萬科集團(tuán)董事長曾說，1981年~2005年，僅僅25年的時(shí)間，中國城市化率由20%迅速躍升至43%；而與發(fā)達(dá)國家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來10多年中，預(yù)計(jì)中國的城市化水平仍將保持年均1%左右的增長速度。不言而喻，這將帶來大量新增的住房需要。這也是城市化對住宅行業(yè)的直接影響。面對人多地少的基本國情、爆炸式的城市化速度，未來10年，中國城市將新增7 000萬戶家庭，這接近一個(gè)美國，接近英國、法國和德國的總和，超過整個(gè)日本。而在萬科看來，一切關(guān)于住宅行業(yè)長期前景的問題，其答案都包含在人口變遷之中。
　　
　　未來15年是中國城市發(fā)展最快的時(shí)期，據(jù)估計(jì)城市化率將由目前的42%提高到60%，3億多農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，加上新增人口，總共達(dá)4億，新增單套房屋需求約1.5億套。供求關(guān)系在短期內(nèi)可被開發(fā)商操縱，但開發(fā)商無法操縱長期供求關(guān)系，長期供求關(guān)系受價(jià)值關(guān)系的決定，價(jià)格過高或過低都會(huì)向價(jià)值靠攏。因而，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)周期符合供求分析，而當(dāng)前的價(jià)格迅猛攀升又直接源于有效需求的強(qiáng)力支撐，“潛在過度城市化”功不可沒。
　　
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