內(nèi)容摘要：城市化進(jìn)程的加速和居民可支配收入的提高刺激了住宅市場(chǎng)的需求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了一系列調(diào)控，但在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。本文對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的供給、需求和價(jià)格進(jìn)行了詳細(xì)的研究，并對(duì)日益活躍的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)作出分析。

　　關(guān)鍵詞：城市化 房地產(chǎn)業(yè) 供需狀況
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了一系列調(diào)控，但在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加速，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在動(dòng)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期，也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。
　　
　　我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
　　
　　經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道
　　近幾年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值走勢(shì)狀況表明宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度表現(xiàn)出先降后升的態(tài)勢(shì)。2001年之后，隨著加入世貿(mào)等利好因素的刺激，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷提速，GDP增長(zhǎng)率也從2001年的7.3%上升至2004年的9.5%，增幅平均每年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；GDP總量也由2001年的95933億元增至 2004年的136515億元。
　　固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率在經(jīng)歷了1995-1999年的波動(dòng)后，自1999年開(kāi)始不斷擴(kuò)大，近兩年的增幅都保持在25%以上的高位，2004年固定投資總量達(dá)到70073億元，而2005年這個(gè)數(shù)字上升到88604億元。投資額占GDP的比重從1995年的 33.68增長(zhǎng)至2005年的48.59%，比重的變化也有所加快。
　　投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率先升后降
　　從國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)以其市場(chǎng)需求大、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)和集資本、技術(shù)和勞動(dòng)密集為一體等特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。2000-2004年間，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率先升后降，并于2002年達(dá)到峰值19.94%，2004年貢獻(xiàn)率為15.40%，連續(xù)四年保持在15%以上。
　　城市化率不斷提高
　　近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)居民總數(shù)在9年間增長(zhǎng)了51.0%，全國(guó)城市化率在2004年達(dá)到41.75%；與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民快速增收，2005年可支配收入達(dá)10493元（表1），收入提高增強(qiáng)了居民購(gòu)買(mǎi)的能力。
　　
　　表1、表２（點(diǎn)擊看大圖）
　　
　　我國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r
　　
　　近幾年來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一直保持7%以上的高速發(fā)展，尤其是2000年以來(lái)，發(fā)展加速趨勢(shì)明顯。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面改變了我國(guó)居民的人口分布，城鎮(zhèn)居民9 年間增加了50%，城市化率也由1996年的29.37%上升至2004年的41.76%；另一方面也改變了居民的收入狀況，城鎮(zhèn)居民的可支配收入從 1996年的4839元增至2005年的10493元。隨著人均可支配收入的不斷升高，人們對(duì)居住水平的要求逐漸提高，形成強(qiáng)勢(shì)的有效需求，為房地產(chǎn)發(fā)展提供原動(dòng)力。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對(duì)“住與行”的需求就會(huì)明顯上升。根據(jù)國(guó)外資料顯示，恩格爾系數(shù)與住宅指出存在著一定的關(guān)系：即恩格爾系數(shù)為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時(shí)住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾系數(shù)為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出占消費(fèi)支出比重在12%以上（表2）。
　　 供給
　　2000至2004年間，全國(guó)商品住宅投資額基本保持25%-30%的增長(zhǎng)速度，2002年以來(lái)增幅略有提高，從23.11%增至 30.29%。與此同時(shí)，投資總量從1999年的2637.63億元一路攀升2004年的8836.95 億元。而竣工面積在經(jīng)歷了2000-2003年間年均18.76%的增長(zhǎng)后，2004年增速陡然下落至7.69%，但2003年、2004年保持3億平方米以上的竣工量。隨著投資額的不斷擴(kuò)大，每年住宅新開(kāi)工量也逐年增加，從1999年的18049.36萬(wàn)平方米到2004年的47949萬(wàn)平方米。高開(kāi)工量帶來(lái)了施工量的快速膨脹，2000-2004年一直保持17%以上的增長(zhǎng)幅度，年均增長(zhǎng)率為21.44%，2004年住宅施工總量首次超過(guò)10億平方米，見(jiàn)圖1所示。
　　 需求
　　1999-2004年間，全國(guó)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積始終保持高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)幅度達(dá)23.34%，而歷年的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率均高于當(dāng)年住宅竣工面積增長(zhǎng)率，住宅銷(xiāo)售量與竣工量之間的缺口從1999年度的4315.65萬(wàn)平方米減少至2004年度的 857.31萬(wàn)平方米，住宅銷(xiāo)供比不斷接近1，市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)大的吸收能力。2004年住宅銷(xiāo)售量為33819.9萬(wàn)平方米。住宅銷(xiāo)售額從1999年的 2143.82億元增至2004年的8619.37億元，銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度雖然經(jīng)歷了先降后升過(guò)程，但是最緩慢的2002年也有23.13%的增幅。而且歷年住宅銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度均超過(guò)了當(dāng)年住宅投資額的增長(zhǎng)速度，銷(xiāo)售額有超過(guò)投資額的態(tài)勢(shì)。
　　價(jià)格
　　2003年之前，全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)保持較為緩慢的增長(zhǎng)，2002年、2003年間更是只有3%-4%的小幅上揚(yáng)，但2004年銷(xiāo)售價(jià)格上漲15.25%，到達(dá)2549元/平方米，較上年增長(zhǎng)了337元/平方米，見(jiàn)圖2所示。
　　旺盛的需求和主要原材料漲價(jià)推動(dòng)成本增加等成為帶動(dòng)平均銷(xiāo)售價(jià)格大幅上漲的主要因素。
　　
　　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析
　　
　　自1999年至2004年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額保持了以高增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，平均年增長(zhǎng)率約為30%。近年來(lái)，從總體上看，全國(guó)新開(kāi)工面積和竣工面積的變化趨勢(shì)趨于一致，呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的上漲態(tài)勢(shì)，年平均增長(zhǎng)率均達(dá)到20%以上，1999年新開(kāi)工面積達(dá)到2134.65萬(wàn)平方米，2004年，新開(kāi)工面積增加了5656萬(wàn)平方米，達(dá)到7790.8萬(wàn)平方米，竣工面積也較1999年增加了3000多萬(wàn)平方米，可以看出，潛在供給與有效供給均處于較高水平。銷(xiāo)供比由1999年的0.51上升至2004年的0.63。進(jìn)入2005年，1-10月份竣工面積和銷(xiāo)售面積就已經(jīng)超過(guò)了2000年全年的水平，銷(xiāo)供比上升至0.73，隨著中國(guó)加入WTO,開(kāi)放銀行、保險(xiǎn)等領(lǐng)域，大大促進(jìn)了商業(yè)樓面和寫(xiě)字樓市場(chǎng)，市場(chǎng)供需關(guān)系也逐年得到了改善。
　　
　　結(jié)論
　　
　　在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。隨著城市化進(jìn)程的加速和居民可支配收入的提高，以及人們對(duì)居住水平的要求逐漸提高，住宅市場(chǎng)的需求將保持穩(wěn)中有升的良好趨勢(shì)。我國(guó)加入WTO后，開(kāi)放了銀行、保險(xiǎn)等領(lǐng)域，也大大促進(jìn)了商業(yè)樓面和寫(xiě)字樓市場(chǎng)的完善和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也逐漸趨于活躍。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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