關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文

　　小區(qū)物業(yè)管理作為一種服務(wù)行業(yè),與人們的生活息息相關(guān),是人們生活質(zhì)量的最基本需求。下面是小編精心推薦的關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文，希望你能有所感觸!

　　關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文篇一

　　小區(qū)物業(yè)管理步履維艱

　　摘要：

　　隨著勞動(dòng)用工結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，“招工難”形勢(shì)越來(lái)越復(fù)雜，多個(gè)省份因此提高了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，但是針對(duì)勞動(dòng)密集型的物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，卻使運(yùn)營(yíng)成本大大支出。作為同時(shí)又是微利行業(yè)的物業(yè)行業(yè)如何在勞動(dòng)力成本不斷提升的大背景下，化解因成本提升造成經(jīng)營(yíng)難以維繼的狀況，本文剖析了當(dāng)前物業(yè)行業(yè)面臨的困境，并從財(cái)稅政策、物業(yè)費(fèi)調(diào)整機(jī)制、涉案處理、政府作為、信用管理等方面提出建議與措施。

　　關(guān)鍵詞：小區(qū) 物業(yè)管理 步履維艱 影響與對(duì)策

　　形勢(shì)與背景

　　2011年3月1日起，廈門市在職職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)由每人每月900元上調(diào)至1100元。今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)提高基層務(wù)工人員的收入水平，減少收入差距有著積極的正面意義。然而，對(duì)于物業(yè)管理這樣的勞動(dòng)密集型企業(yè)，尤其是對(duì)小區(qū)型物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，成本的上升將使項(xiàng)目的運(yùn)作雪上加霜，也將使以小區(qū)型物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以維繼，面臨諸多問(wèn)題與困境。

　　問(wèn)題與困境

　　一、人工成本的大幅提升造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本提高，企業(yè)利潤(rùn)低下。

　　來(lái)自廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，至2011年上半年，廈門市有30多個(gè)小區(qū)的物業(yè)準(zhǔn)備撤出，部分已經(jīng)在撤出。撤出的理由是入不敷出。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廈門的物業(yè)企業(yè)40%存在虧損，虧損的最主要的原因來(lái)自人工成本的大幅提升。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，人工成本一般應(yīng)控制在企業(yè)成本的70%以內(nèi)，對(duì)于小區(qū)型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所配備的安保、綠化、保潔和工程服務(wù)人員會(huì)比大廈型項(xiàng)目有一定不同，但總體會(huì)比大廈型項(xiàng)目人工成本支出更高。最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)200元后，相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)、加班工資等也隨之上漲，加之企業(yè)管理費(fèi)用計(jì)提增加等，保安人員年均增加支出近3500元。以廈門市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，目前廈門市物管行業(yè)從業(yè)人員35856人，最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)后，單以人均200元的增幅計(jì)算，全年全行業(yè)要增加工資支付成本8605萬(wàn)元。而去年全行業(yè)利潤(rùn)總額僅5171.62萬(wàn)元，把利潤(rùn)吃光了還不夠。

　　目前不少新小區(qū)的物管公司，很多是開發(fā)商直接成立的物業(yè)公司，開發(fā)商為了品牌，對(duì)物業(yè)公司給予支持和補(bǔ)貼，這類物管公司的抵抗力較強(qiáng)。對(duì)于商業(yè)類、非住宅類物業(yè)來(lái)說(shuō)，在合同中可以與甲方自行商談物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格，可以用提高物業(yè)管理費(fèi)的做法，來(lái)對(duì)沖成本風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于住宅物業(yè)，加上物價(jià)的居高不下，維修養(yǎng)護(hù)的支出逐年增加，企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)明顯下降，部分企業(yè)無(wú)利甚至虧損，使住宅物業(yè)管理站在受沖擊行業(yè)的最前列。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)不足或被惡意欠費(fèi)，造成小區(qū)物業(yè)入不敷出

　　一方面是成本大幅提高，另一方面是收入無(wú)法提高，造成小區(qū)物業(yè)入不敷出。面對(duì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)，有自主定價(jià)權(quán)的商家，可以把上漲的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到商品上。但沒(méi)有自主定價(jià)權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)，卻難以快速有效地通過(guò)合理提高物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消人工成本。

　　物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以提高。在廈門，物業(yè)管理費(fèi)10年不變的項(xiàng)目占40%左右。2008年，《廈門市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)》出臺(tái)，相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)延續(xù)至今。廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從2000年到2010年，10年間，廈門物業(yè)管理費(fèi)的漲幅僅為20%。而勞動(dòng)保障部門公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)10年漲幅為144%，社會(huì)平均工資漲幅則達(dá)138.6%。物業(yè)費(fèi)的漲幅遠(yuǎn)低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社平工資及員工工資的漲幅。

　　在物業(yè)服務(wù)行業(yè)，業(yè)內(nèi)人士都清楚，提高物業(yè)管理費(fèi)難上加難。按照2011年6月1日起生效的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第十五條規(guī)定，“召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，與會(huì)業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效”。因此，物業(yè)企業(yè)要提高物業(yè)管理費(fèi)，必須通過(guò)小區(qū)總戶數(shù)和專有部分面積總數(shù)50%以上的業(yè)主同意才能漲價(jià)。由于小區(qū)業(yè)主有的是投資客，有的參與性不強(qiáng)等，要有一定比例業(yè)主參與決議都非常難，要雙50%以上通過(guò)更是難上加難。筆者所在的地豐置業(yè)公司所屬人居樂(lè)業(yè)物業(yè)接管的嶺兜小區(qū)，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引進(jìn)于一體的綜合性小區(qū)。由于小區(qū)住戶的特殊性，自99年接管以來(lái)，物價(jià)翻了多少倍，但物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)一直是0.40 元，雖然今年上漲了0.10元，那也是費(fèi)了九牛二虎之力，花費(fèi)了公司整整一年多的時(shí)間和大量的人力。

　　合理提高物管費(fèi)如此之難，一方面在于政府指導(dǎo)價(jià)的市場(chǎng)認(rèn)同度，業(yè)主百姓對(duì)于“價(jià)質(zhì)相符”的理解，另一方面部分小區(qū)業(yè)委會(huì)不能很好地行使業(yè)委會(huì)職權(quán)，甚至想通過(guò)牽制物業(yè)公司來(lái)謀一已私利。實(shí)際上，業(yè)委會(huì)并不是一味限制對(duì)物業(yè)公司漲價(jià)的申請(qǐng)就是對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，而是要對(duì)物業(yè)費(fèi)收支的合理分析判斷，物業(yè)公司有無(wú)規(guī)范履行合同約定，要以物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)管理與服務(wù)工作的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)判物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理的依據(jù)，促進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主的雙贏。

　　物業(yè)收費(fèi)率無(wú)法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。物業(yè)收費(fèi)率也直接影響物業(yè)收入水平。對(duì)于新開發(fā)的物業(yè)小區(qū)，收費(fèi)率面臨投資客多、入住率不高的困擾，對(duì)于其他小區(qū)，由于設(shè)施設(shè)備問(wèn)題影響業(yè)主滿意率、業(yè)主層次、自動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)等使得小區(qū)型物業(yè)的繳費(fèi)率的理想目標(biāo)只能設(shè)定在95%，基本沒(méi)有達(dá)到100%，一般情況下能有90%就可以算是比較不錯(cuò)的了。特別是一些老舊小區(qū)和政策性安置小區(qū)，收費(fèi)長(zhǎng)年維持不高，面對(duì)成本的大幅上漲，必然存在“欠費(fèi)—撤管”的惡性循環(huán)，為此小區(qū)受到的聲譽(yù)、基礎(chǔ)性的傷害一樣無(wú)法彌補(bǔ)。

　　物業(yè)公司額外代公共事業(yè)單位被欠費(fèi)。實(shí)際上，不只小區(qū)物業(yè)收費(fèi)提高難上加難，目前部分公共事業(yè)單位改革后，要求物業(yè)公司先行代業(yè)主墊付公共照明和公共用水費(fèi)用支出，造成物業(yè)公司被拖欠代墊水電費(fèi)用，物業(yè)公司不堪重負(fù)。筆者所屬的人居樂(lè)業(yè)公司管理的集美古龍明珠項(xiàng)目，供水和供電部門要求物業(yè)公司對(duì)樓宇的樓梯公共照明用電、小區(qū)的綠化用水等項(xiàng)目(單獨(dú)計(jì)表)先行買電、買水，才給予通電通水。公共事業(yè)單位為保證小區(qū)用戶水電費(fèi)的收繳，采取由物業(yè)公司先行買水買電買氣，然后再由物業(yè)公司向小區(qū)住戶收回的做法，實(shí)際上置物業(yè)公司于十分不利的境地，而物業(yè)公司對(duì)于公用事業(yè)單位而言完全沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。公用事業(yè)單位在開發(fā)建設(shè)時(shí)期要求開發(fā)商簽訂此類不合理的條款，而開發(fā)商為保證工程進(jìn)度不得已簽訂后而實(shí)際在小區(qū)入住后轉(zhuǎn)由物業(yè)公司承擔(dān)。這種代付代收方式，實(shí)際上是保證了公用事業(yè)部門的自身利益，而對(duì)于物業(yè)公司既沒(méi)有任何利益可言，又要付出額外的工作量，還因?yàn)闃I(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的同時(shí)連帶不繳公攤水電費(fèi)，造成物業(yè)公司代墊費(fèi)用無(wú)法收回，雪上加霜。

　　三、以壓縮開支為應(yīng)變，甚至不惜侵犯業(yè)主權(quán)益，造成業(yè)主投訴率高，對(duì)物業(yè)滿意度下降引發(fā)糾紛，形成惡性循環(huán)。

　　此次最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，由于企業(yè)成本的高居不下，造成物業(yè)企業(yè)不得不采取各種措施降低運(yùn)營(yíng)成本。通常的情況是，取得全部小區(qū)停車費(fèi)歸物業(yè)所有而不加以區(qū)分停車管理費(fèi)和場(chǎng)租費(fèi);全額占有或不按規(guī)定分成小區(qū)電梯轎廂廣告、電信、移動(dòng)設(shè)施使用以及小區(qū)內(nèi)臨時(shí)擺攤設(shè)點(diǎn)等經(jīng)營(yíng)收入;把應(yīng)為物業(yè)支出的項(xiàng)目納入小區(qū)公維金支出;此外為控制企業(yè)管理成本支出，提高安保人員年齡，很多小區(qū)雇傭的都是臨近退休的人員，不為或僅為部分員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者不按標(biāo)準(zhǔn)為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)等等。此外，由于一些住宅小區(qū)本身硬件不足，后期管理只注重做好保安、保潔、綠化等表面工作，無(wú)力承擔(dān)對(duì)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)的投入，失去物業(yè)管理核心價(jià)值，造成管理難度。隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，業(yè)主維權(quán)意識(shí)日益提高，引發(fā)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾和糾紛，小區(qū)投訴率居高不下，從而走進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)收繳下降的惡性循環(huán)。

點(diǎn)擊下頁(yè)還有更多>>>關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文