“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱論文
“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱論文
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“以下是今天學(xué)習(xí)啦小編就為大家精心準(zhǔn)備的：“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀：
“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱全文如下：
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語，而是一個民間俗稱，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來我國城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)房價的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價格低廉而備受市場青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房價格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會產(chǎn)生以下負(fù)面影響：
一是侵占了農(nóng)地;二是減少了國家稅收;三是擾亂了房地產(chǎn)市場;四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關(guān)部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認(rèn)房屋買賣合同無效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強(qiáng)行拆除。在理論界，學(xué)者們對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會不良后果也因而不同，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來分類處置之。
一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國現(xiàn)行法律不僅嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而且規(guī)定了全球最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2008年9月國家監(jiān)察部、人力資源和社會保障部及國土資源部聯(lián)合出臺的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達(dá)到15%以上的地區(qū)，可以啟動司法程序追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任?？梢?，我國現(xiàn)行法律對占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴(yán)令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實(shí)中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認(rèn)為我國應(yīng)守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴(yán)重違反了我國耕地保護(hù)制度，應(yīng)一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認(rèn)為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對此可依據(jù)比例原則，在耕地保護(hù)區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認(rèn)可。③。
對于第一種觀點(diǎn)，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護(hù)法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會大面積減少。然而，我國“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來已久，不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進(jìn)程的加快已使其處于國有土地(主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化而來)和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對于此類“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強(qiáng)烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟(jì)功能會因此衰退。
即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟(jì)功能不會衰退，也會因該土地已處于合法建筑群(合法建筑不能拆除)的包圍中而無法實(shí)際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無家可歸”，從而誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費(fèi)了大量建筑材料，而且會造成嚴(yán)重的環(huán)境污染。
可見，主張一律拆除耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實(shí)踐操作性。第二種觀點(diǎn)對將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認(rèn)為，對于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認(rèn)可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”。
或許有學(xué)者認(rèn)為此種方案存在以下弊端：
第一，“國家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④;
第二，“國家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，”小產(chǎn)權(quán)房“建造者有”先斬后奏“的行為傾向。⑤筆者認(rèn)為，第一種擔(dān)憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定”公共利益“的內(nèi)涵，因而從嚴(yán)格意義上講，”國家征收轉(zhuǎn)化法“并不一定違反公益;從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國有土地，所以土地征收的公益目的在實(shí)踐中其實(shí)很難得到實(shí)現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法。”
現(xiàn)實(shí)的做法只不過是在‘公共利益’的標(biāo)題下，允許為經(jīng)濟(jì)建設(shè)而征收征用土地，即從實(shí)踐上已對‘公共利益’有所突破。“⑥當(dāng)然不可否認(rèn)，通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式認(rèn)可”小產(chǎn)權(quán)房“的辦法確實(shí)使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，學(xué)者們的第二種擔(dān)憂不無道理。
然而，對”小產(chǎn)權(quán)房“的處置是對土地利用違法行為的糾偏與修正，任何”事后性“的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會后果，從這個角度看，”國家征收轉(zhuǎn)化法“是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
或許有人擔(dān)心，”國家征收轉(zhuǎn)化法“會造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)和年度計劃指標(biāo)的失控。筆者認(rèn)為，”國家征收轉(zhuǎn)化法“確實(shí)可能產(chǎn)生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：
第一，嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》第31條規(guī)定的”耕地占補(bǔ)平衡“制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的”合法化“而致耕地減少的不良后果?？梢酝ㄟ^三種途徑實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度：
其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍?/p>
其二，實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，即通過農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾，將節(jié)省出來的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)有償轉(zhuǎn)移給”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的地區(qū)。⑦其三，采取”地票“交易的做法，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，而且”捎帶地“實(shí)現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設(shè)用地年度計劃指標(biāo)，消除建設(shè)用地計劃指標(biāo)超出之不良后果。
根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國對建設(shè)用地實(shí)行計劃管理。這種計劃管理主要是通過實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃來實(shí)現(xiàn)的，原則上，一個地區(qū)實(shí)際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過”規(guī)劃指標(biāo)“總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計劃指標(biāo)。
據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的土地面積，1實(shí)現(xiàn)各省”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計劃指標(biāo)總量的平衡，從而使得各省在一個或若干個規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與”規(guī)劃指標(biāo)“總量相符。
為了不影響我國工業(yè)化和城市化的正常推進(jìn)，確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項(xiàng)目用地不會因”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標(biāo)削減可能帶來的負(fù)面影響：
其一，實(shí)行”慢跑規(guī)則“，將逐年削減的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對其他建設(shè)項(xiàng)目用地的沖擊;
其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有”此消彼長“之特征，可以適當(dāng)提高城市土地的容積率，提高其開發(fā)強(qiáng)度，降低其他建設(shè)項(xiàng)目對土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使”小產(chǎn)權(quán)房“的潛在購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生”投機(jī)取巧“的心理預(yù)期，在將耕地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的過程中，還必須實(shí)施以下處罰性措施：第一，針對各方當(dāng)事人的獲利情況，分別對購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購買人的資金籌措能力存在差異，”對于購房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金，如能一次性交清，政府應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)“。⑨第二，對參與開發(fā)”小產(chǎn)權(quán)房“的相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。第三，對在”小產(chǎn)權(quán)房“建設(shè)過程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴(yán)格追究其法律責(zé)任。
二、宅基地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“之處置
為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。
至于”土地使用權(quán)“應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利，我國相關(guān)法律沒有進(jìn)一步明確，學(xué)術(shù)界對此多有爭議。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，學(xué)界對此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識。一般認(rèn)為，”土地使用權(quán)“是對一類權(quán)利的稱謂，是對建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。
為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會保障功能，1993年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》均嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應(yīng)受法律保護(hù)。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，即屬于不受法律保護(hù)的”小產(chǎn)權(quán)房“。”
法律社會學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究“課題組于2010年9月至12月對廣東、湖北、江西、安徽四省進(jìn)行了為期四個多月的實(shí)地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“主要基于兩種情況形成：
一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成”零星“的”小產(chǎn)權(quán)房“;
二是集體經(jīng)濟(jì)組織或基層政府以”新農(nóng)村建設(shè)“為名進(jìn)行宅基地整理，將農(nóng)戶”集中上樓“后，在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成”成片“的”小產(chǎn)權(quán)房“。這兩種”小產(chǎn)權(quán)房“的法權(quán)類型并無本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的”小產(chǎn)權(quán)房“分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購買方的住房困難，對于當(dāng)事人均有益而無害，所以此類”小產(chǎn)權(quán)房“不易被行政部門發(fā)現(xiàn)，對其處置的執(zhí)法成本較高。”
‘沒有受害者’的‘非法’活動很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本。“瑏瑡?筆者認(rèn)為，對于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的”小產(chǎn)權(quán)房“，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒必要主動去處置之，完全可以”不告不理“，留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理?；蛟S有人認(rèn)為這是理性的法律對非理性的”自生自發(fā)秩序“瑏瑢?的一種妥協(xié)，會減損法律的公信力。但是，”現(xiàn)實(shí)的法律秩序絕非簡單的理性之物。
它是一種復(fù)雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體;盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生“瑏瑣?。即使以處罰嚴(yán)厲著稱的刑事法律對于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實(shí)行了當(dāng)事人”不告不理“的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當(dāng)然也應(yīng)面對現(xiàn)實(shí)作出靈活應(yīng)對。[論文網(wǎng) LunWenData.Com]
或許有人擔(dān)心”不告不理“的處置辦法會誘發(fā)農(nóng)民實(shí)施無視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上”小產(chǎn)權(quán)房“的出現(xiàn)。這種后果確實(shí)可能產(chǎn)生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：
第一，嚴(yán)格貫徹”一戶一宅“的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶利用宅基地”大興土木“的可能性。
第二，嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強(qiáng)化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價或拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認(rèn)定”小產(chǎn)權(quán)房“買賣行為違犯強(qiáng)行法規(guī)定，買賣合同無效。對于買賣合同無效后的締約過失責(zé)任的承擔(dān)，有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應(yīng)由出售方承擔(dān)締約過失責(zé)任，即出售方應(yīng)向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對此不予茍同。
實(shí)際上，在締結(jié)”小產(chǎn)權(quán)房“買賣合同的過程中，出售方與購買方都是在知曉或應(yīng)當(dāng)知曉現(xiàn)行法律禁止”小產(chǎn)權(quán)房“買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認(rèn)知上均存在過錯，出賣方”受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認(rèn)買賣無效，嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠實(shí)信用的社會根基“瑏瑤?，因而其主觀過錯更大。因此，筆者認(rèn)為，對于當(dāng)事人主張”小產(chǎn)權(quán)房“買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的”與有過失“原則進(jìn)行締約過失責(zé)任分配。
具體而言，出售方因”小產(chǎn)權(quán)房“漲價而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購買方返還售房時購買方所支付的房屋價款，還要支付判決作出時房地產(chǎn)升值所帶來的房屋差價;出售方因”小產(chǎn)權(quán)房“拆遷補(bǔ)償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購房款、拆遷補(bǔ)償款與購買方所支付的房價之間的差額。判決”小產(chǎn)權(quán)房“買賣合同無效且按照”與有過失“原則劃分民事責(zé)任，可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用，警示潛在的出售方與購買方，從而收到遏制”小產(chǎn)權(quán)房“買賣的良好社會效果。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實(shí)踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當(dāng)其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時即為宅基地，而當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地?？梢?，集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后在節(jié)約出來的宅基地上建造的”小產(chǎn)權(quán)房“，應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“，故而筆者將此類”小產(chǎn)權(quán)房“歸入其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“，在下文一并討論其如何得到妥當(dāng)處置。
三、其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“之處置
對于其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“，論文格式不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實(shí)行國有土地和集體土地的平等保護(hù)，將國家土地征收嚴(yán)格限定在為”公共利益“之范疇內(nèi)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，更重要的是，還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化，打破政府壟斷土地一級市場的局面。
該方案確實(shí)具有徹底解決”小產(chǎn)權(quán)房“交易違法問題之效，但該方案面臨的一個關(guān)鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè)，則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國范圍內(nèi)入市交易還有待詳細(xì)論證和實(shí)踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn)，而”小產(chǎn)權(quán)房“的處置卻”迫在眉睫“，因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來解決”小產(chǎn)權(quán)房“處置問題實(shí)在是”遠(yuǎn)水解不了近渴“。
雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的”小產(chǎn)權(quán)房“與已建成、尚未出售的”小產(chǎn)權(quán)房“在本質(zhì)上并無區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠(yuǎn)，故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的”小產(chǎn)權(quán)房“雖然并不符合國家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會資源和發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，對此，法律可以區(qū)別對待：若此類”小產(chǎn)權(quán)房“建設(shè)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置;
對于沒有嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類”小產(chǎn)權(quán)房“，國家可以通過征收農(nóng)村集體土地、回購房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，如此處置可能會產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)模”此消彼長“的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設(shè)用地年度計劃指標(biāo)的辦法予以消除。”小產(chǎn)權(quán)房“的購買者多數(shù)是中、低收入者，因而對于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的”小產(chǎn)權(quán)房“不宜輕言拆除。此類”小產(chǎn)權(quán)房“也不宜”轉(zhuǎn)化“為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)椴簧儋徺I者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的條件。從物權(quán)法的角度來看，”小產(chǎn)權(quán)房“的物權(quán)并不屬于購買者。
在債權(quán)法上，”小產(chǎn)權(quán)房“買賣合同無效。據(jù)此，可將此類”小產(chǎn)權(quán)房“確認(rèn)為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，將房屋買賣合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護(hù)了法律的權(quán)威，又維護(hù)了社會穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)中，已通過出臺地方性法規(guī)，確認(rèn)了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的租賃性經(jīng)營房屋的合法性。可見，如此處置在實(shí)踐上具有可行性。
四、結(jié)語
任何問題都是在一定的社會現(xiàn)實(shí)中生成的，也都是在一定的社會背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會問題通常不能脫離其所處的社會環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實(shí)制約條件，在此基礎(chǔ)上尋求破解之道。瑏瑦小產(chǎn)權(quán)房的處置也不能脫離對具體社會環(huán)境的考量而”自娛自樂“地去追求法律實(shí)施的”純粹性“，應(yīng)當(dāng)對法律實(shí)施、資源綜合利用、社會穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面考量和權(quán)衡。”
小產(chǎn)權(quán)房“的處置不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對”小產(chǎn)權(quán)房“采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)”小產(chǎn)權(quán)房“背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國家征收土地的辦法予以”合法化“，或暫時”不告不理“，一旦起了糾紛，則確認(rèn)房屋買賣合同無效并按照”與有過失“原則分配締約過失責(zé)任。當(dāng)然，”小產(chǎn)權(quán)房“問題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當(dāng)?shù)靥幹矛F(xiàn)有”小產(chǎn)權(quán)房“，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕”小產(chǎn)權(quán)房“現(xiàn)象的產(chǎn)生。
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