三、各國(guó)立法例中關(guān)于車(chē)位歸屬的規(guī)定
從世界各國(guó)立法例來(lái)看，也是各有特色。如在日本這樣一個(gè)人多車(chē)多而地少的國(guó)家，停車(chē)位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。為此，日本通過(guò)了以強(qiáng)化停車(chē)場(chǎng)設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車(chē)場(chǎng)法律案，把停車(chē)位分為地面露天停車(chē)位和屋內(nèi)停車(chē)位。但是，對(duì)停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題并沒(méi)有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車(chē)位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車(chē)位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國(guó)家德國(guó)，其民法典對(duì)停車(chē)位問(wèn)題并沒(méi)做出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有一權(quán)法))時(shí)得到了明確，即該法的第三條第二項(xiàng)“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車(chē)場(chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。(參見(jiàn)陳華彬著:《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第工69頁(yè)。)同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó)，在其1950年的《都市計(jì)劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車(chē)區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車(chē)位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。與上述幾個(gè)國(guó)家之規(guī)定不同的是我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣‘內(nèi)政部’營(yíng)建署命令‘舊后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車(chē)空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。(林永訂:《論地下室停車(chē)位的所有權(quán)與使用權(quán)》，載《軍法?？返?期。)該規(guī)定將停車(chē)位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車(chē)位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。這是主要大陸法國(guó)家和地區(qū)關(guān)于停車(chē)位的有關(guān)規(guī)定，對(duì)同屬大陸法系的我國(guó)不無(wú)借鑒之處。
四、對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》中的小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討
于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有’，。全國(guó)人大會(huì)法工委副主任王勝明介紹，車(chē)庫(kù)、車(chē)位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的;而且在買(mǎi)房過(guò)程中，通常都是和開(kāi)發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈(zèng)或者出租。王勝明說(shuō)，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況:有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放;不少小區(qū)沒(méi)有車(chē)位、車(chē)庫(kù)或者車(chē)位、車(chē)庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位等問(wèn)題。對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車(chē)，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車(chē)的車(chē)位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不能將車(chē)位收費(fèi)所得據(jù)為己有;如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全休業(yè)主共有。如果有車(chē)的業(yè)主無(wú)償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無(wú)車(chē)業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車(chē)?yán)妫炱讲拍艿玫狡胶狻?br/> 而其中的一部分規(guī)定還是不準(zhǔn)確，對(duì)于“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”而現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的沒(méi)有約定的情況，物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定該怎么處理?對(duì)于物權(quán)法出臺(tái)前車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)，是使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，而如今的買(mǎi)賣(mài)就存在產(chǎn)權(quán)證的辦理，車(chē)庫(kù)、地下車(chē)庫(kù)可認(rèn)為是建筑物，就可辦理產(chǎn)權(quán)。而地面的車(chē)位不是建筑物，又怎么能辦理產(chǎn)權(quán)證呢?對(duì)于這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，呈待物權(quán)法司法解釋能早日解決!
五、結(jié)束語(yǔ)
《物權(quán)法》中對(duì)于小區(qū)停車(chē)位歸屬問(wèn)題的規(guī)定，還是比較合理的。小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)終于有了明確的歸屬，對(duì)此，老百姓和開(kāi)發(fā)商都能明確自己的利益，保障自己的利益。從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康快速的發(fā)展，更好的推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。真正建立起我們的和諧社會(huì)!