融創(chuàng)中國(guó)憑什么收購萬達(dá)
融創(chuàng)中國(guó)憑什么收購萬達(dá)
融創(chuàng)中國(guó)最近十分紅火，前期是因?yàn)榻颖P樂視，最近還收購了萬達(dá)的大量資產(chǎn)，它們的實(shí)力從何而來呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的融創(chuàng)中國(guó)憑什么收購萬達(dá)內(nèi)容，希望大家喜歡。
融創(chuàng)收購萬達(dá)
2017年7月10日，當(dāng)融創(chuàng)與萬達(dá)聯(lián)合宣布，以632億元收購萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目和76間酒店時(shí)，融創(chuàng)董事局主席孫宏斌對(duì)外表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截止2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。
融創(chuàng)董事局主席孫宏斌(資料圖)
騰訊財(cái)經(jīng)查詢?nèi)趧?chuàng)年報(bào)以及其他公開信息獲悉，這632億元雖是融創(chuàng)的自有資金，但穿透其資金來源可知，絕大部分還是源于融創(chuàng)的借貸。而融創(chuàng)資金鏈因此承壓的同時(shí)，還得以收獲近3000萬平方米的土地儲(chǔ)備，同時(shí)進(jìn)軍孫宏斌覬覦已久的文旅領(lǐng)域。
借貸系融創(chuàng)收購款主要來源
以2016年全年為例，融創(chuàng)錄得合同銷售金額達(dá)到約1506億元，其經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到353億元，同比增幅分別高達(dá)120%和54%。2017年上半年，融創(chuàng)又錄得合同銷售額約1100億元，預(yù)計(jì)全年銷售業(yè)績(jī)將超過3000億元。
騰訊財(cái)經(jīng)梳理融創(chuàng)2016年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截止2016年12月31日，融創(chuàng)公司賬面現(xiàn)金約698億元，除卻178億元的受限資金之外，融創(chuàng)可由自由支配的現(xiàn)金約520億元。不過，520億元非受限資金當(dāng)中，僅46億元來自經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他近400億元?dú)w因于借貸收入。
如是觀察，借貸正是支撐融創(chuàng)賬面現(xiàn)金數(shù)字以及此次大手筆收購的關(guān)鍵要素之一。
融創(chuàng)2016年年報(bào)顯示，截止2016年12月30日，該公司借貸本息總額約1128億元。相對(duì)2015年底的418億元，增幅約170%。
融創(chuàng)的融資工具可謂豐富。在非即期借貸中，融創(chuàng)有抵押的銀行借款約312億元，其他借貸約357億元，優(yōu)先票據(jù)約28億元，資產(chǎn)支持證券約32億元，也就是說，有抵押的借貸額約728億元;在無抵押借貸中，融創(chuàng)的銀行借款0.76億元元，其他借貸約36億元，公司債券約99億元，非公開發(fā)行公司境內(nèi)公司債券約148億元。
萬達(dá)融創(chuàng)閃電交易背后原因
萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK，下稱“融創(chuàng)”)10日聯(lián)合發(fā)布重大公告稱，萬達(dá)將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價(jià)為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款;融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元收購萬達(dá)76個(gè)酒店項(xiàng)目。兩項(xiàng)收購的總代價(jià)高達(dá)631.7億元。截至10日收盤，萬達(dá)酒店發(fā)展(0169.HK)大漲46.55%。
針對(duì)此次交易，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林10日上午表示，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌則稱，交易所涉資金全部源自融創(chuàng)自有資金，截至6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金;融創(chuàng)今年上半年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億元，全年將超3000億元。
買方總資產(chǎn)2932億元，賣方總資產(chǎn)8826億元;一家做高端住宅，一家做商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)始人也都是商界熱點(diǎn)人物，可之前從未傳出生意交集。如此兩家公司，突然將一宗世紀(jì)大買賣拋向了市場(chǎng)。王健林為何要賣，孫宏斌為何要買，王健林又為何要賣給孫宏斌?這些疑問相互交織，讓這筆交易顯得頗為蹊蹺。
“王健林應(yīng)該是已經(jīng)預(yù)見了萬達(dá)現(xiàn)金流可能會(huì)緊張。”某總部在北京的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層10日對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。
王健林為何“割肉”
萬達(dá)商業(yè)旗下酒店資產(chǎn)頗多，除國(guó)內(nèi)已開業(yè)的102家酒店及在建酒店外，在國(guó)外還有8家酒店。
上述13個(gè)計(jì)劃交易的文化旅游城項(xiàng)目則包括西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目、合肥萬達(dá)文旅項(xiàng)目、哈爾濱萬達(dá)文旅項(xiàng)目、無錫萬達(dá)文旅項(xiàng)目、青島萬達(dá)文旅項(xiàng)目、廣州萬達(dá)文旅項(xiàng)目、成都萬達(dá)文旅項(xiàng)目、重慶萬達(dá)文旅項(xiàng)目、桂林萬達(dá)文旅項(xiàng)目、濟(jì)南萬達(dá)文旅項(xiàng)目、昆明萬達(dá)文旅項(xiàng)目、?？谌f達(dá)文旅項(xiàng)目。其中5個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，8個(gè)在建。這意味著，萬達(dá)選擇將所有文旅項(xiàng)目一次性清空，打包賣給孫宏斌。
雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。如此速度，令人咋舌。
6月22日早間，萬達(dá)一度遭遇“債股雙殺”。當(dāng)日萬達(dá)電影股價(jià)下跌9.91%，萬達(dá)電影也在午間臨時(shí)停牌。當(dāng)天晚間，萬達(dá)方面發(fā)布澄清公告稱，網(wǎng)上炒作屬于謠言，萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)一切良好。然而，股債風(fēng)暴剛剛過去，王健林為何就大手筆出售資產(chǎn)?這不免讓市場(chǎng)產(chǎn)生對(duì)萬達(dá)現(xiàn)金流的擔(dān)憂。
上述地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，擬轉(zhuǎn)讓的萬達(dá)城近300億元的交易額，基本相當(dāng)于萬達(dá)已經(jīng)投入的資金，而全部建成則需要2000億元以上，萬達(dá)很可能難以通過貸款、發(fā)債等方式補(bǔ)空，所以最好的方法是轉(zhuǎn)讓。
為何選擇售出大量酒店?房地產(chǎn)資深觀察人士黃立沖對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，酒店回報(bào)率非常低，低價(jià)轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)可以進(jìn)一步弱化地產(chǎn)標(biāo)簽。至于文旅項(xiàng)目，他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)短期難以為萬達(dá)帶來利潤(rùn)回報(bào)，無法為萬達(dá)造血，因此也成為“割肉”首選。
萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，以地產(chǎn)起家，目前旗下有商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。而萬達(dá)商業(yè)(3699.HK)為萬達(dá)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，2014年12月在香港交易所主板上市，收入來源包括物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃管理及酒店運(yùn)營(yíng)。
與許多內(nèi)地房產(chǎn)股一樣，王健林認(rèn)為香港資本市場(chǎng)對(duì)萬達(dá)商業(yè)估值太低，因此計(jì)劃回歸A股。2016年9月，萬達(dá)商業(yè)成功從香港退市。
值得一提的是，投行人士10日提供給第一財(cái)經(jīng)的一份未經(jīng)萬達(dá)核實(shí)的《萬達(dá)商業(yè)私有化投資基金推介說明書》顯示，如果私有化完成后萬達(dá)商業(yè)未能完成在內(nèi)地上市，萬達(dá)集團(tuán)或?qū)⒁悦磕?0%向基金回購全部股權(quán)，費(fèi)用前總回報(bào)約為20%。該說明書日期為2016年6月。
孫宏斌意在土地
融創(chuàng)為何此時(shí)接手如此大的資產(chǎn)包?考慮到限購以及增量天花板，孫宏斌剛剛表達(dá)過對(duì)房地產(chǎn)成交的悲觀，如今大手筆吞入地產(chǎn)項(xiàng)目，是否意味著他對(duì)市場(chǎng)的邏輯判斷發(fā)生逆轉(zhuǎn)?
對(duì)此，海通證券分析師姜超評(píng)價(jià)稱，萬達(dá)獲取土地的成本低，資產(chǎn)質(zhì)量高。黃立沖則指出，孫宏斌看中的是萬達(dá)文旅項(xiàng)目的土地，這筆買賣背后動(dòng)因在土地儲(chǔ)備。
萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布的2017年上半年工作簡(jiǎn)報(bào)顯示，截至2017年6月30日，萬達(dá)商業(yè)累計(jì)持有物業(yè)面積3387萬平方米，比2016年底增加4.8%;累計(jì)土地儲(chǔ)備高達(dá)7332.6萬平方米。
融創(chuàng)是并購之王
孫宏斌的投資邏輯是：買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間、多借點(diǎn)錢。
在并購市場(chǎng)，這條邏輯被貫穿始終，促成了多起并購案的完成。
最近的一次是12月20日，融創(chuàng)中國(guó)宣布，公司間接全資附屬公司將以8.59億元總代價(jià)收購杭州金翰及金成房地產(chǎn)持有的杭州余杭區(qū)47號(hào)地塊、余杭區(qū)41號(hào)地塊以及余杭區(qū)英特學(xué)府共三個(gè)項(xiàng)目公司的34%股權(quán)。
早在今年8月及9月份，融創(chuàng)已經(jīng)從上述三個(gè)項(xiàng)目的賣方金成集團(tuán)手中接盤了博鰲金灣項(xiàng)目以及杭州西溪海等項(xiàng)目，其中收購博鰲金灣項(xiàng)目50%股權(quán)及債權(quán)作價(jià)達(dá)20.54億元，項(xiàng)目總占地面積約為164.75萬平方米，總可售面積約為164.75萬平方米，目前已經(jīng)開始對(duì)外出售。
梳理融創(chuàng)近兩年來的擴(kuò)張之路，并購是關(guān)鍵詞。憑借2012年和綠城的合作，融創(chuàng)用33億的投入撬動(dòng)了上海區(qū)域近300億的銷售額，并順利進(jìn)駐一向高門檻的長(zhǎng)三角區(qū)域。
在對(duì)綠城、佳兆業(yè)和雨潤(rùn)的并購接連失敗后，融創(chuàng)也并非一無所獲。由于在并購市場(chǎng)打響了名聲，諸多項(xiàng)目和公司主動(dòng)找上門來談合作，這為融創(chuàng)創(chuàng)造了主動(dòng)權(quán)。
2015年，通過對(duì)中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯(lián)以及煙臺(tái)?；脴I(yè)的項(xiàng)目并購，融創(chuàng)將規(guī)模擴(kuò)展到成都、濟(jì)南、西安、南京、武漢及海南萬寧等二線城市。
2016年5月，融創(chuàng)中國(guó)宣布以42.25億元收購萊蒙國(guó)際位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的6個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。借助對(duì)萊蒙國(guó)際的并購，融創(chuàng)首次進(jìn)入了孫宏斌極為看重的深圳市場(chǎng)。
2016年下半年，融創(chuàng)的并購步伐加速。9月19日，融創(chuàng)宣布擬收購聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價(jià)約137.88億元。交易完成后，融創(chuàng)中國(guó)將持有融科智地41個(gè)目標(biāo)公司的42個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個(gè)中國(guó)城市，總建筑面積約1802萬平方米，其中未售面積約730萬平方米。
相比于公開市場(chǎng)拿地，融創(chuàng)對(duì)融科智地的收購降低了獲取土地的成本。標(biāo)普預(yù)計(jì)，收購物業(yè)組合的平均土地成本約僅為每平方米3000元人民幣。
融創(chuàng)方面表示，通過此次交易將進(jìn)一步鞏固融創(chuàng)集團(tuán)的區(qū)域布局，擴(kuò)大融創(chuàng)集團(tuán)在一二線核心城市的土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)份額。同時(shí)，融創(chuàng)將借此首次進(jìn)入大慶、煙臺(tái)、大連、景德鎮(zhèn)、昆明、長(zhǎng)沙等城市。
2016年11月29日，融創(chuàng)宣布以36.62億元人民幣，收購恒大控股的嘉凱城集團(tuán)位于青島李滄區(qū)的時(shí)代城項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地106.61萬平米，主要為住宅及商業(yè)用途，目前尚背負(fù)18.5億元貸款、凈資產(chǎn)為8.79億元。為完成這起收購，融創(chuàng)首先須在一個(gè)月內(nèi)支付收購總價(jià)的一半18.31億元，剩余一半在12個(gè)月內(nèi)支付。
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