【律師意見(jiàn)】

　　一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)

　　我國(guó)《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村居民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份關(guān)系，向所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，由村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過(guò)后，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)而一次性無(wú)償取得的集體土地建設(shè)使用權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)納入用益物權(quán)范疇。同時(shí)，該法第152條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。這是專門保障我國(guó)農(nóng)村居民居有定所的社會(huì)福利，所以國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)其主體有特別限定?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。國(guó)務(wù)院早在2004年10月21日頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，加強(qiáng)宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。那么，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否在農(nóng)村居民之間自由轉(zhuǎn)讓呢?

　　根據(jù)《土地管理法》第62條之規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可以確認(rèn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員轉(zhuǎn)讓，宅基地只能與其上的房屋一并轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)政府機(jī)關(guān)或部門審批同意，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的村民不得再申請(qǐng)宅基地。該條款已成為目前司法實(shí)踐中處理農(nóng)村房屋買賣合同效力及農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的基本依據(jù)。

　　本案中，二被告作為漢臺(tái)區(qū)某村組農(nóng)民向本村集體經(jīng)濟(jì)組織外的第三人轉(zhuǎn)讓其名下宅基地使用權(quán)而簽訂的合同，顯屬惡意串通，損害集體利益，違反《土地管理法》第62條之規(guī)定，依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條之規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。根據(jù)該法第56條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。且根據(jù)該法第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故在所建成的農(nóng)村房屋相關(guān)審批手續(xù)及產(chǎn)權(quán)已在二被告名下，無(wú)效合同根本無(wú)法履行時(shí)，第三人與其協(xié)商作價(jià)回購(gòu)房屋，是主張返還建房投資款請(qǐng)求權(quán)，二被告如拒不配合協(xié)商、返還，則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美谌擞袡?quán)請(qǐng)求其返還不當(dāng)?shù)美?。同時(shí)，二被告出資回購(gòu)該農(nóng)村房屋，實(shí)現(xiàn)了維護(hù)集體利益及村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)該宗集體土地的所有權(quán)，不存在《合同法》第52條所列合同無(wú)效情形，故該行為應(yīng)予肯定。

　　二、本案?jìng)鶆?wù)轉(zhuǎn)移行為是否有效

　　債務(wù)轉(zhuǎn)移是指?jìng)鶆?wù)人將自己所承擔(dān)的債務(wù)轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)的行為?！逗贤ā返?4條規(guī)定，債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。本案中，原告與第三人有經(jīng)濟(jì)糾紛，第三人負(fù)有返還原告欠款本息80萬(wàn)元之義務(wù)。經(jīng)三方協(xié)商，達(dá)成口頭協(xié)議：第三人將出資建成的農(nóng)村房屋作價(jià)80萬(wàn)元由二被告回購(gòu)，第三人即享有對(duì)二被告80萬(wàn)元的債權(quán)。經(jīng)原告同意，第三人將其80萬(wàn)元債務(wù)全部轉(zhuǎn)移給二被告，被告方即于當(dāng)日出具《欠條》兩張，以確認(rèn)轉(zhuǎn)筆債務(wù)轉(zhuǎn)移。雖然，二被告答辯及反訴稱其在三方達(dá)成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)存在受脅迫情形，應(yīng)為無(wú)效協(xié)議，卻未舉證證明該情節(jié)，且此后有依約歸還部分欠款行為及書面還款承諾，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。二被告的辯解理由因無(wú)證據(jù)佐證，依法不能成立，故三方達(dá)成的口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議合法有效。