次承租人店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)如何分擔(dān)

　　房屋租賃合同(Housing leasing contracts)，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你就案例詳細(xì)介紹房屋租賃合同里店面轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律知識(shí)。

　　次承租人店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)如何分擔(dān)?

　　[案情介紹]

　　劉某于2010年3月20日與店主章某的岳父涂某簽訂了《店面出租合同》，合同約定了租期從2010年4月1日至2011年3月30日止以及劉某在租期內(nèi)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租等內(nèi)容。2011年2月，袁某得知?jiǎng)⒛吵凶獾牡昝嬉D(zhuǎn)讓?zhuān)阌?011年3月6日與劉某簽訂了一份協(xié)議，約定劉某將店面的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給袁某等事宜，但未約定租期;袁某支付給劉某轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.85萬(wàn)元。2011年4月，因合同到期，店主章某要求收回店面，遂起訴袁某，要求袁某搬出店面并賠償相關(guān)損失。后經(jīng)法院判決確認(rèn)：袁某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，判令袁某搬出店面，并按每月680元租金支付給章呈云。袁某在該店內(nèi)從2011年3月經(jīng)營(yíng)至2012年1月。

　　袁某向云南省昆明市法院起訴，要求劉某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.85萬(wàn)元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

　　[案情分析]

　　本案爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)是：袁某支付給劉某的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效后應(yīng)該如何分擔(dān)?而關(guān)于店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，有裝飾裝修費(fèi)用，對(duì)未到期房屋使用權(quán)升值的費(fèi)用和壟斷利潤(rùn)三種觀(guān)點(diǎn)。由于法律沒(méi)有明確界定店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是何種性質(zhì)的費(fèi)用，還是包含多種不同性質(zhì)費(fèi)用的復(fù)雜集合，導(dǎo)致法院在審理時(shí)沒(méi)有統(tǒng)一的法律適用標(biāo)準(zhǔn)。

　　房屋租賃合同產(chǎn)生的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛，應(yīng)當(dāng)在區(qū)分轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的基礎(chǔ)上，主要考慮次承租人承租店面經(jīng)營(yíng)的時(shí)間來(lái)確定該轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)。

　　首先，應(yīng)當(dāng)區(qū)分店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的性質(zhì)，即該費(fèi)用具體包含有哪些項(xiàng)目。根據(jù)市場(chǎng)形成的慣例，該費(fèi)用一般包含房屋裝飾裝修費(fèi)用、承租人長(zhǎng)期在該房屋經(jīng)營(yíng)形成的商業(yè)價(jià)值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤(rùn)及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費(fèi)用集合體，而不同性質(zhì)的費(fèi)用有不同的處理原則。

　　其次，應(yīng)根據(jù)次承租人承租店面經(jīng)營(yíng)的時(shí)間來(lái)確定該轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)。如果該費(fèi)用包含多種性質(zhì)的費(fèi)用，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)一致的原則，承擔(dān)該費(fèi)用的前提是享有了該費(fèi)用所帶來(lái)的一定的價(jià)值，而承租店面主要目的也就是為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這就要求次承租人在轉(zhuǎn)租的店面內(nèi)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故次承租人在轉(zhuǎn)租店面內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短是確定轉(zhuǎn)讓費(fèi)在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)比例的主要因素。

　　[案情結(jié)果]

　　云南省昆明市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告袁某與被告劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)法院判決認(rèn)定為無(wú)效合同，劉某收取的3.85萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)因合同無(wú)效而導(dǎo)致其取得該款沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以返還。同時(shí)，袁某在與劉某協(xié)商租賃該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解房屋的權(quán)屬及劉某有無(wú)轉(zhuǎn)讓權(quán)，因其疏忽沒(méi)有了解，袁某對(duì)造成合同無(wú)效存在一定的過(guò)錯(cuò)，因此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;劉某明知自己無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)而進(jìn)行轉(zhuǎn)租并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其主觀(guān)過(guò)錯(cuò)較大，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任?？紤]到袁某已經(jīng)營(yíng)了約10個(gè)月，酌定由其承擔(dān)30%的責(zé)任為宜。袁某要求劉某賠償損失，但未提供任何損失證據(jù)，故不予支持。

　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定，判決：一、被告劉某返還原告袁某店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.85萬(wàn)元的70%即26950元，其余損失由原告自行負(fù)擔(dān);二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

　　袁某不服，提起上訴。

　　云南省昆明市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)是市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中形成的一種商業(yè)習(xí)慣，該費(fèi)用一般包含房屋裝飾裝修費(fèi)用、承租人長(zhǎng)期在該房屋經(jīng)營(yíng)形成的商業(yè)價(jià)值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤(rùn)及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費(fèi)用集合體。但劉某與袁某簽訂的轉(zhuǎn)讓其承租的房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)合同并沒(méi)有約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)用具體包含的費(fèi)用性質(zhì)，而且，當(dāng)事人表示該轉(zhuǎn)讓費(fèi)主要是一種經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，是沿襲市場(chǎng)慣例的做法。現(xiàn)因次承租人袁某未與房主就租賃房屋事宜達(dá)成一致，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，該轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)按無(wú)效合同的后果進(jìn)行處理。鑒于次承租人袁某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用并意欲承租店面主要目的是為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，原審法院根據(jù)袁某客觀(guān)上已經(jīng)在該店面經(jīng)營(yíng)約10個(gè)月的事實(shí)，酌定由劉某承擔(dān)返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的70%的責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。

　　昆明中院判決：駁回上訴，維持原判。

　　[相關(guān)法規(guī)]

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。