物權抵押：土地所有權能否抵押
物權抵押：土地所有權能否抵押
你聽說過抵押嗎?抵押，在銀行或地產(chǎn)界稱為按揭，是指提供私人資產(chǎn)(不論是否為不動產(chǎn))作為債務擔保的動作，多發(fā)生于購買房地產(chǎn)時銀行借出的抵押貸款或在典當商折現(xiàn)非不動產(chǎn)的物品。下面由學習啦小編為你詳細介紹抵押的相關法律知識。
土地所有權不得抵押
一：房地產(chǎn)抵押，房與地不分離
《物權法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
由于房地產(chǎn)的不可分性，我國在處理房地產(chǎn)關系時的一個重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。這一原則也同樣適用于抵押，在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一并抵押，只有這樣，才能保證實現(xiàn)抵押權時，房屋和建設用地使用權同時轉讓。
二：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不能單獨抵押
《物權法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。
由于抵押權的實現(xiàn)會帶來建設用地使用權轉讓的后果，對農(nóng)村建設用地的抵押不作任何限制，可能出現(xiàn)規(guī)避法律，將農(nóng)村集體所有的土地直接轉為城市建設用地的情況。
為了從嚴控制農(nóng)村集體所有的土地的轉讓，又為農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造必要的條件，本條對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權抵押作出專門規(guī)定，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)不能僅以集體所有的建設用地使用權抵押，但可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。
法律雖然允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權隨廠房等建筑物一并抵押，但對實現(xiàn)抵押權后土地的性質和用途作了限制性規(guī)定。
本法第二百零一條規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質和土地的用途。
三：土地所有權不得抵押
《物權法》第一百八十四條規(guī)定了不得抵押的財產(chǎn)，其中，土地所有權不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
土地所有權包括國有土地所有權和集體土地所有權。目前，我國法律沒有規(guī)定對國有土地所有權可以抵押。集體所有土地分為農(nóng)用地和建設用地，一般不允許抵押。如果允許土地所有權抵押，實現(xiàn)抵押權后，必然帶來土地所有權歸屬的改變，從而違反《憲法》和法律關于我國土地只能歸國家或者集體所有的規(guī)定。所以法律規(guī)定，土地所有權不得抵押。
四：荒地承包經(jīng)營權實現(xiàn)抵押權后，不得擅自改變土地所有權和用途
《物權法》第二百零一條規(guī)定，依照本法第一百八十條第一款第三項規(guī)定的土地承包經(jīng)營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營的荒地的所有權屬于農(nóng)民集體所有或者國家所有，依法由農(nóng)民集體使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地屬于農(nóng)民集體所有。
為了保護我國農(nóng)村集體土地，防止農(nóng)業(yè)用地的流失，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村土地使用權的流轉應當堅持土地所有權的性質和土地用途不變的原則。以荒地的土地承包經(jīng)營權或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，土地的所有權不得轉移，仍歸國家所有或者集體所有，也不得擅自改變土地的原有用途。
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物權的主要特征
物權是支配權
物權是權利人直接支配的權利，即物權人可以依自己的意志就標的物直接行使權利，無須他人的意思或義務人的行為的介入。
物權是絕對權(對世權)
物權的權利主體只有一個，權利人是特定的，義務人是不特定的第三人，且義務內(nèi)容是不作為，即只要不侵犯物權人行使權利就履行義務，所以物權是一種絕對權。
物權是財產(chǎn)權
物權是一種具有物質內(nèi)容的、直接體現(xiàn)為財產(chǎn)利益的權利，財產(chǎn)利益包括對物的利用、物的歸屬和就物的價值設立的擔保，與人身權相對。
物權的客體是物
物權的客體是物，且主要是有體物。
物權具有排他性
首先，物權的權利人可以對抗一切不特定的人，所以物權是一種對世權;其次，同一物上不許有內(nèi)容不相容的物權并存(最典型的就是一個物上不可以有兩個所有權，但可以同時有一個所有權和幾個抵押權并存)，即“一物一權”。(應該注意的是：在共有關系上，只是幾個共有人共同享有一個所有權，并非是一物之上有幾個所有權。在擔保物權中，同一物之上可以設立兩個或兩個以上的抵押權，但效力有先后次序的不同。因此，共有關系以及兩個以上抵押權的存在都與物權的排他性并不矛盾。)
(6)物權作為一種絕對權，必須具有公開性。因此物權必須要公示。
(7)物權設立采用法定主義。
(8)物權具有優(yōu)先效力，又稱為物權的優(yōu)先權。
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