房地產(chǎn)項(xiàng)目融資品種
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。它是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特性。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資品種，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的品種
一、銀行貸款
現(xiàn)階段我國(guó)開(kāi)發(fā)商的融資模式主要是銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)最原始的融資模式，同時(shí)也是我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要渠道，更是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)乃以生存的命門(mén)所在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來(lái)源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395.3億元，比上年增長(zhǎng)44.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的43.1%;第二大資金來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長(zhǎng)了38%，占全部資金來(lái)源的30.3%;第三大資金來(lái)源是銀行貸款，為3158.4億元，增長(zhǎng)了0.5%，占資金來(lái)源的18.4%。
但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款過(guò)依賴(lài)，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過(guò)分單一。
二、房地產(chǎn)信托資金
近年來(lái)，信托資金發(fā)展迅速，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商尋求銀行外融資渠道的第一落腳點(diǎn)。
信托公司垂青和熱衷房地產(chǎn)信托的原因有二：一是有房子和地做擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)更小;二是房地產(chǎn)項(xiàng)目周期短，在目前信托財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題還不能很好解決之時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)用周期更容易被委托人所接受。
2002年4月1日，《信托法》出臺(tái)，并于當(dāng)年10月1日正式實(shí)施。這給資產(chǎn)證券化提供了可參照的法律框架，建設(shè)銀行立即著手在這一法律框架下進(jìn)行新的設(shè)計(jì)，并于當(dāng)年向央行提交了以表外融資為主的第六套方案。這給信托公司參與資產(chǎn)證券化提供了理論基礎(chǔ)。
信托業(yè)的“一法兩規(guī)”(《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)正式實(shí)施以來(lái)，國(guó)內(nèi)信托公司已經(jīng)推出了數(shù)以百計(jì)的產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一直占據(jù)著很大的份額。
我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道相對(duì)單一，60%以上的資金來(lái)源于銀行，迫使各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來(lái)源,在銀行貸款途徑外尋求“補(bǔ)血”。而在國(guó)外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等手段在金融市場(chǎng)融資。
按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，而通過(guò)信托公司融資完全可以不受此限制。房地產(chǎn)信托于是作為一種新的融資方式很快成為開(kāi)發(fā)商的新寵。僅2003年第二季度，全國(guó)就有30家信托公司發(fā)行了54個(gè)集合資金信托品種，其中房地產(chǎn)信托項(xiàng)目16個(gè)，幾乎占到信托產(chǎn)品總數(shù)的1/3。房地產(chǎn)也正成為信托重要的籌資渠道。有資料顯示，截至2005年7月，已有222個(gè)房地產(chǎn)信托面世，總額達(dá)到228.9億元。在信托業(yè)中僅次于基礎(chǔ)設(shè)施信托，牢牢占據(jù)第二名的位置。
三、房地產(chǎn)基金
房地產(chǎn)基金從上市和非上市的區(qū)分來(lái)講可以分為公開(kāi)和私募，所謂公開(kāi)是去股市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債券。私募有各種方式，其中一種就是與股東合作開(kāi)發(fā)，另外一種方法是股本的投資和債務(wù)的投資，即股本基金與債務(wù)基金。
業(yè)界對(duì)房產(chǎn)基金的看法是，由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān);同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。
目前，國(guó)內(nèi)的雛形基金主要是兩類(lèi)，第一類(lèi)是中城聯(lián)盟。該聯(lián)盟由萬(wàn)科、建業(yè)、萬(wàn)通、南都等國(guó)內(nèi)影響力比較大的房地產(chǎn)企業(yè)組成，目前成員已達(dá)近40家，相互之間進(jìn)行信息共享、共同培訓(xùn)、聯(lián)合采購(gòu)。值得一提的是，成員共同拿出一部分資金組成基金，聯(lián)合開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，目前其以“聯(lián)盟新城”統(tǒng)一命名的樓盤(pán)已經(jīng)在不少城市扎根發(fā)芽，比如鄭州鄭東新區(qū)的聯(lián)盟新城。
另一類(lèi)是由信托公司操作的。例如，被譽(yù)為我國(guó)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金的是福建聯(lián)華信托推出的“聯(lián)信•寶利”項(xiàng)目。由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，該基金被看作國(guó)內(nèi)第一個(gè)與國(guó)際流行的“房地產(chǎn)信托基金”接軌的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
四、海外基金
近年來(lái)，海外基金大舉進(jìn)入中國(guó)，目前受政策影響，上市房企無(wú)法再?lài)?guó)內(nèi)融資，部分房企如萬(wàn)科等到香港掛牌，融資海外資金。
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目拿到海外基金的房地產(chǎn)公司已經(jīng)有七八家，形式有很多種，一為股權(quán)投入，即與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作;二是以境外代理公司的形式，用基金包銷(xiāo)樓盤(pán);三是由國(guó)外基金出錢(qián)，在國(guó)內(nèi)尋找操盤(pán)手。
五、 公開(kāi)上市
理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。 因此，通常實(shí)力較大的(特別是擁有政府背景)房地產(chǎn)公司才可能上市，而且往往在海外上市。
房地產(chǎn)融資渠道的社會(huì)化、多元化創(chuàng)新已經(jīng)顯得至關(guān)重要和尤為緊迫，無(wú)論是對(duì)于擠壓房地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房?jī)r(jià)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，還是對(duì)于降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)、緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力、提高開(kāi)發(fā)企業(yè)抗拒風(fēng)險(xiǎn)的能力，都具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
房地產(chǎn)融資的框架結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資一般由四個(gè)基本模塊組成，分別是項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。
(1)項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)
即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之問(wèn)(如果投資者超過(guò)一個(gè))的法律合作關(guān)系。目前，國(guó)際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
(2)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)
融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目融資的核心部分，指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)，就要盡量設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求，這往往是項(xiàng)目融資顧問(wèn)的重點(diǎn)工作之一。常用的項(xiàng)目融資模式有:投資者直接安排項(xiàng)目融資、通過(guò)單一項(xiàng)目公司安排融資、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍、拼裝。
(3)項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成:股本資金、準(zhǔn)股本資金2、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問(wèn)題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有:商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款、租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，但通過(guò)靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。
(4)項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)
對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自?xún)煞矫?①項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度;②項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。這些擔(dān)?？梢杂身?xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供:可以是直接的財(cái)務(wù)保證(如完工擔(dān)保、成本超支擔(dān)保、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用擔(dān)保等)，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保(如項(xiàng)目產(chǎn)品長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)或租賃協(xié)議等)。所有這些擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度與信用保證結(jié)構(gòu)相輔相成，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度高，信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)就相對(duì)簡(jiǎn)單，條件就相對(duì)寬松。
當(dāng)然，項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并不是各基本模塊的簡(jiǎn)單組合。實(shí)際上是通過(guò)開(kāi)發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關(guān)政府部門(mén)等間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊問(wèn)的組合關(guān)系。通過(guò)對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。對(duì)其中任何一個(gè)模塊作設(shè)計(jì)上的調(diào)整，都會(huì)影響到其他模塊的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及相互間的組合關(guān)系。
房地產(chǎn)融資的資金來(lái)源
(1)注冊(cè)資本金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國(guó)人民銀行對(duì)四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來(lái)，國(guó)家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開(kāi)始解禁。中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無(wú)法達(dá)到此要求。
(5)海外資金，國(guó)內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國(guó)目前的法律法規(guī)沒(méi)有明確的依據(jù)，所以外資多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專(zhuān)門(mén)投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國(guó)還剛剛處于探索階段。REIT未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類(lèi)基金的收入來(lái)源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對(duì)抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì)有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。
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