房地產(chǎn)公司管理制度
房地產(chǎn)公司管理制度
想必大家都不知道美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和銷售員的管理規(guī)定吧，下面由學習啦小編為你分享美國的房地產(chǎn)公司管理制度的相關內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
關于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人和銷售員的一些管理規(guī)定：
一、關于經(jīng)紀人的從業(yè)規(guī)定
持牌經(jīng)紀人必須有固定的營業(yè)場所才能開業(yè)，要在醒目的地方張?zhí)麡酥?。如果設有分公司或辦公室，必須為每一個公司和辦公室申請同樣的執(zhí)照。經(jīng)紀人必須設立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。
經(jīng)紀人必須保留所有經(jīng)手處理的有關房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的文件至少三年。
房地產(chǎn)廣告必須注明經(jīng)紀人的公司名稱。
如果經(jīng)紀人從事房地產(chǎn)按揭經(jīng)紀業(yè)務，還必須取得銀行核發(fā)的按揭經(jīng)紀執(zhí)照。
經(jīng)紀人要承擔其屬下銷售員的職業(yè)責任。
二、關于銷售員的從業(yè)規(guī)定
銷售員只能在經(jīng)紀人名下從事房地產(chǎn)服務，一般情況下，銷售員牌照由經(jīng)紀人保管，銷售員持執(zhí)業(yè)工作證。銷售員如果要脫離當前服務的經(jīng)紀人，為另外的經(jīng)紀人服務，要知會發(fā)牌部門，注銷舊執(zhí)照，換領新執(zhí)照。
如果經(jīng)紀人的牌照被注銷，那么其屬下所有銷售員的牌照自動注銷，直至銷售員投靠新的經(jīng)紀人，并取得新的擔保后，方可換領新的銷售員牌照。
銷售員只能從他所服務的經(jīng)紀人手中獲得報酬，不能接受其他任何人的傭金和報酬，因此類似代經(jīng)紀人從客戶手中收錢等是禁止的。
三、《代理法》對經(jīng)紀活動的約束
(1)《代理法》對代理人、顧主、顧客關系的定義：
代理人：是指被授權(quán)并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以充當賣方(或地主)的代理人，也可以充當買主(或租戶)的代理人。銷售員是注冊經(jīng)紀人的代理人。代理人只能充當一方的代理。
顧主：雇用或授權(quán)代理人代表其利益的人。
代理：代理人與雇主之間的誠實與信用關系。代理關系一般要通過達意的協(xié)議(express agreement)來表示。
顧客：代理人代表顧主處理交易事務時所面對的第三人。
代理人對顧主有“關心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責任，俗稱為“CC-LOAD”關系。
代理人對顧客要公平合理，如實反映所代理的房地產(chǎn)情況，不能欺騙和誤導。
(2)主要代理關系：
賣方(或房東)代理：分為獨家銷售代理(Exclusive-right-tosell listing)，獨家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付傭金給經(jīng)紀人。獨家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯(lián)系的，那么不用付傭金，否則都要付傭金;敞開代理，賣方可以同時委托多個經(jīng)紀人，買賣成交后，誰聯(lián)系的買主，傭金就付給誰。
經(jīng)紀人在未知會賣方并經(jīng)賣方同意的情況下，經(jīng)紀人不能買自己代理的房地產(chǎn)。
買方(或租戶)代理：分為獨家買方代理(Exclusivebuyer agency) ，獨家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理(Open buyer agency)三種形式。其含義同前。
經(jīng)紀人在未知會買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關系的房地產(chǎn)。
雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經(jīng)買賣雙方書面同意。
美國大部分州的《代理法》要求，代理關系當事人應以書面形式向顧主和顧客披露代理關系。
四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)對房地產(chǎn)代理的約束
《反托拉斯法》規(guī)定，房地產(chǎn)代理活動不能有固定價格、聯(lián)合抵制、瓜分市場和捆綁銷售行為。
(1)固定價格(price-fixing)：兩個經(jīng)紀人之間不能討論任何有關傭金標準的問題。
例，在Foley案例中， 一經(jīng)紀人在National Association of Realtors理事會上，對其它經(jīng)紀人說，不管其他人如何收費，他將單獨提高傭金的標準，結(jié)果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價格，屬違法行為。這個案例對經(jīng)紀人的影響很大，為了避免觸犯《反托拉斯法》，經(jīng)紀人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。
(2)聯(lián)合抵制(Group boycott)：不能有排斥他人公平參與市場競爭的聯(lián)合抵制行為。兩個(或以上)經(jīng)紀人之間不能有針對第三經(jīng)紀人或?qū)Φ谌?jīng)紀人不利的任何協(xié)議。
(3)瓜分市場(market allocation)：經(jīng)紀人之間不能有瓜分市場和客戶的任何協(xié)議。如經(jīng)紀人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價格范圍、物業(yè)類型、置業(yè)者階層等。
(4)捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發(fā)商將土地賣給一建筑商，附加約定，房子建好后，要由開發(fā)商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。
違反《反托拉斯法》，如果是個人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。
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