物業(yè)管理論文
物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托,對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動(dòng)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理論文，供大家參考。
物業(yè)管理論文范文一：物業(yè)管理模式創(chuàng)新思考
【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展，并日益成為一種不可忽視的社會(huì)管理和綜合治理力量。本文簡(jiǎn)要分析了我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，即:物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快，物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范，促進(jìn)人們住房觀念的轉(zhuǎn)變;探討了當(dāng)前我國(guó)比較普遍的“建管一體化”、由當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)或本單位自主管理、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司等三種物業(yè)管理模式，并就如何物業(yè)管理模式探索與創(chuàng)新提出了六方面建議:一是要積極轉(zhuǎn)變思想觀念，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);二是要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任;三是要健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平;四是要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，積極推進(jìn)居民小區(qū)的自治管理;五是要加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng);六是要大力開(kāi)展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;模式;創(chuàng)新
近幾年，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，越來(lái)越受到各級(jí)政府部門(mén)的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴(kuò)大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂(lè)教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。
一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)
(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快
經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會(huì)管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)從2005年的314個(gè)增加到2014年的3517個(gè)，增長(zhǎng)了10倍。2014年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺(tái)州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。
(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展
新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專(zhuān)院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類(lèi)型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴(kuò)展，覆蓋類(lèi)型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、廣場(chǎng)、公園等各個(gè)方面。
(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范
近年來(lái)，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級(jí)職能部門(mén)不斷加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實(shí)施，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理行為，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是2004年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺(tái)，使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在原來(lái)規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上又上了一個(gè)臺(tái)階。
(四)物業(yè)管理促進(jìn)了人們住房觀念的轉(zhuǎn)變
對(duì)住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，確實(shí)給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來(lái)了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很多變化。通過(guò)近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念，對(duì)物管的接觸日益增多，對(duì)物管職能作用的認(rèn)識(shí)不斷加深，使得物業(yè)管理越來(lái)越受到更多人的接受和認(rèn)可，物業(yè)管理收費(fèi)難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開(kāi)支視為日常生活不可缺少的住房消費(fèi)。
二、我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析
不同類(lèi)型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國(guó)運(yùn)用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開(kāi)發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合;又能夠通過(guò)實(shí)現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來(lái)不斷打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商的信譽(yù)與品牌，進(jìn)而不斷提升物業(yè)本身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提升商品房含金量、吸引力和銷(xiāo)售量，從而產(chǎn)生更好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，反過(guò)來(lái)又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供重要的財(cái)力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)全國(guó)前三強(qiáng)的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司和萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門(mén)或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運(yùn)行模式的影響日益減少的時(shí)代背景下，這種房管部門(mén)或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對(duì)象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要是行政性補(bǔ)貼，個(gè)人支付的費(fèi)用很少。住戶(hù)如有意見(jiàn)或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向本單位有關(guān)部門(mén)反映，通過(guò)行政管理途徑使問(wèn)題得到解決。由于此模式的單位后勤部門(mén)成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能?chē)?yán)重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化服務(wù)、社會(huì)化管理的現(xiàn)代物管新機(jī)制。
(三)按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，并收取相應(yīng)的報(bào)酬。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是管理思路清晰、市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)烈、服務(wù)對(duì)象明確、成本概念清楚、公司機(jī)制靈活、專(zhuān)業(yè)化程度比較高，管理效果相對(duì)較好，符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力。其主要弊端是管理費(fèi)用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費(fèi)理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識(shí)與管理水平上還存在諸多問(wèn)題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)困難，處于非贏利狀態(tài)。
三、加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng)新
(一)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)
對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題定位要有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會(huì)管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會(huì)矛盾化解”、“社會(huì)管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會(huì)都應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
(二)加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任
政府相關(guān)部門(mén)在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，要靠物業(yè)公司自己和開(kāi)發(fā)商“劃清界限”，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳，明確開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣，物業(yè)公司能在開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、上級(jí)管理部門(mén)的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過(guò)自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。例如:現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟”。對(duì)那些無(wú)理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過(guò)司法途徑來(lái)達(dá)到目的。但對(duì)訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問(wèn)題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護(hù)自身權(quán)力。
(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，積極推進(jìn)小區(qū)內(nèi)部的自治管理
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)決定的對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。“業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生”。“業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會(huì)的組建工作，并加以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)，應(yīng)積極地去履行自己的職責(zé)，在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面發(fā)揮重要作用。
(五)加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng)
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿(mǎn)生機(jī)和活力。要加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外，應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過(guò)完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度，明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于2000年，由浙江廣播電視集團(tuán)投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團(tuán)內(nèi)部。2002年走向市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)方向上術(shù)有專(zhuān)攻，以企業(yè)、機(jī)關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬(wàn)平方米，服務(wù)的客戶(hù)有副省級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)大院、大型國(guó)企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)榮譽(yù)，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
(六)大力開(kāi)展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平
物管公司及相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，著力培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)及經(jīng)營(yíng)意識(shí)。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個(gè)性服務(wù)等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國(guó)外或發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，抓好培訓(xùn)，如物管行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專(zhuān)題講座等，還注重思想作風(fēng)、遵紀(jì)守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對(duì)于管理人員，還注重學(xué)歷提升和專(zhuān)業(yè)課程學(xué)習(xí)。相關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，進(jìn)一步加大對(duì)物管人才的培訓(xùn)力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進(jìn)物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面，強(qiáng)化合作意識(shí)，加強(qiáng)物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理要堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無(wú)關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時(shí)候會(huì)為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動(dòng)，業(yè)主上班時(shí)把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個(gè)部門(mén)體驗(yàn)學(xué)習(xí)，比如帶到綠化部門(mén)去學(xué)習(xí)種花種草，以及學(xué)習(xí)一些書(shū)本上學(xué)不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會(huì)每隔3-4個(gè)小時(shí)打電話進(jìn)行溝通或者上門(mén)照顧。同時(shí)應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會(huì)，多渠道吸納專(zhuān)業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運(yùn)作效率高的物管隊(duì)伍。
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[5]胡杰.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造[J].黑龍江科技信息，2015(23)
物業(yè)管理論文范文二：物業(yè)管理營(yíng)改增問(wèn)題分析
摘要：我國(guó)實(shí)施“營(yíng)改增”是“十二五”期間重大的稅制改革，對(duì)我國(guó)稅務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。伴著“營(yíng)改增”試點(diǎn)的深化和平穩(wěn)的推廣，輻射的范圍和稅種也日益漸多。服務(wù)業(yè)已經(jīng)納入“營(yíng)改增”的實(shí)施范疇，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)業(yè)，且是最后進(jìn)行“營(yíng)改增”的行業(yè)，物業(yè)管理公司的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，亟需對(duì)“營(yíng)改增”所帶來(lái)的影響進(jìn)行深度剖析。本文將參考其他行業(yè)“營(yíng)改增”后給其行業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的影響和變化，梳理“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司帶來(lái)的影響，并在分析的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的策略，為合理的稅務(wù)籌劃，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，為物業(yè)管理公司的長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展提供參考。
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;影響;對(duì)策;物業(yè)管理公司
我國(guó)從九十年代開(kāi)始了營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行存在和征收的稅務(wù)制度，但是隨著經(jīng)濟(jì)全球化加速發(fā)展的大背景和我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，尤其是加入WTO后與世界經(jīng)濟(jì)接軌的程度不斷加深，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，各種貨物和勞務(wù)之間的分界線已經(jīng)越來(lái)越不明顯，兩種稅種同時(shí)征收的稅制已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)走向世界也產(chǎn)生了不利的影響。與此同時(shí)，我國(guó)在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢(shì)在必行。當(dāng)前階段物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)偏高，兩種稅種同時(shí)征收并存的局面讓物業(yè)管理行業(yè)更是難以拓寬發(fā)展領(lǐng)域，對(duì)其物業(yè)管理行業(yè)松綁，使其稅負(fù)更加公平合理是當(dāng)前亟需解決的問(wèn)題。在此背景下，企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行“營(yíng)改增”的改革。
一、“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司影響的淺析
這幾年隨著“營(yíng)改增”在我國(guó)不斷的發(fā)展和完善，2016年作為“營(yíng)改增”的收官之年，怎樣使物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)新的發(fā)展環(huán)境，克服掉負(fù)面影響，比如短期內(nèi)稅負(fù)會(huì)較大幅度的上升等問(wèn)題，還需要全面的梳理其影響，做好應(yīng)對(duì)稅制改革后降低負(fù)面影響的工作，稅制平穩(wěn)的過(guò)度，這是物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)方面工作的關(guān)鍵點(diǎn)。“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)物業(yè)管理公司帶來(lái)的影響主要有以下幾點(diǎn)。
(一)“營(yíng)改增”能促進(jìn)物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展
我國(guó)“營(yíng)改增”的稅制改革的實(shí)施對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、推動(dòng)物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展有著重要的意義。但是現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)尚未形成制度化、規(guī)范化的體系，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)過(guò)重的現(xiàn)象。“營(yíng)改增”實(shí)行后，物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，解決兩稅種并存征收時(shí)，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導(dǎo)致稅負(fù)加重的弊端。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，“營(yíng)改增”稅制的實(shí)行使得企業(yè)稅收更加統(tǒng)一，抵扣鏈條斷層混亂現(xiàn)象逐步消失，可以抵扣的進(jìn)行稅額大幅度增加，減少企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，實(shí)施“營(yíng)改增”后很明顯的提高物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)水平。
(二)“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司利潤(rùn)增減變動(dòng)的影響
“營(yíng)改增”的稅制改革在短期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)會(huì)出現(xiàn)不降反增的反?，F(xiàn)象。對(duì)小規(guī)模納稅來(lái)說(shuō)，稅率下降的情況下，增加了企業(yè)的利潤(rùn)收入。但是對(duì)大多數(shù)一般納稅人來(lái)說(shuō)是很大不同的。首先從制度本身講，我國(guó)此次“營(yíng)改增”在增值稅稅率的基礎(chǔ)上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結(jié)果是物業(yè)管理公司從原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，更變?yōu)?%的增值稅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少。此外，不容忽視的一點(diǎn)是由于物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務(wù)成本，這些成本是不可能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額的，這就導(dǎo)致了公司可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相當(dāng)少，雙重作用之下，物業(yè)管理公司短期內(nèi)稅負(fù)會(huì)出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。典型的例子是，物業(yè)管理企業(yè)保安、保潔人員的工資支出，食堂購(gòu)買(mǎi)蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品難以獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的專(zhuān)項(xiàng)抵扣等都會(huì)在短期內(nèi)增加公司的支出，對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生一定的影響。
(三)“營(yíng)改增”能夠提高物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理
實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后，這對(duì)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算和監(jiān)督體系統(tǒng)一、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算口徑、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)批露報(bào)告數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性等行為有著正面的作用。在進(jìn)行稅制改革后，物業(yè)管理公司面臨的重復(fù)、混亂征稅現(xiàn)象被解決，填補(bǔ)了征稅漏洞，簡(jiǎn)化了財(cái)務(wù)核算，讓給多企業(yè)獲利，尤其是物業(yè)管理公司這種微利企業(yè)。此外，“營(yíng)改增”的實(shí)行也對(duì)加快了調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍起著舉足輕重的推動(dòng)作用。
二、物業(yè)管理公司實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后的建議和對(duì)策
(一)積極的做好稅務(wù)籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議
物業(yè)管理公司在實(shí)施“營(yíng)改增”的過(guò)程中，必須及時(shí)了解和把握相關(guān)的稅收政策的變動(dòng)，提前基于政策法規(guī)進(jìn)行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業(yè)，著眼于本企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行全局統(tǒng)籌規(guī)劃。主要做到以下幾點(diǎn)。首先要明確自身的定位，是小規(guī)模納稅人還是已經(jīng)達(dá)到一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對(duì)于小規(guī)模納稅企業(yè)，務(wù)必采取以酬金結(jié)算的收費(fèi)模式來(lái)降低納稅的數(shù)額，相反對(duì)于一般納稅人，則采取包干、轉(zhuǎn)包的模式來(lái)減少稅額的支出，在采取不同的策略的時(shí)候一定要在國(guó)家法律法規(guī)的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大額度的稅收優(yōu)惠，不可逾越法律的紅線，造成企業(yè)和國(guó)家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因?yàn)椴粍澐质杖雽母叨惵收魇?，造成很多不必要的稅?fù)。與此同時(shí)，要合理的安排公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，選擇合適的供應(yīng)商和服務(wù)對(duì)象，爭(zhēng)取更多的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣限度。
(二)物業(yè)管理公司要加大對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票嚴(yán)格管理的力度
加大對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理是順利實(shí)行“營(yíng)改增”的前提，票據(jù)是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了較高的要求，企業(yè)財(cái)務(wù)人員務(wù)必要嚴(yán)格遵守我國(guó)對(duì)增值稅征收的相關(guān)法律規(guī)章。此外，務(wù)必加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的嚴(yán)格管理，嚴(yán)格增值稅專(zhuān)用發(fā)票的獲取、流通、銷(xiāo)廢，依據(jù)企業(yè)有關(guān)制度進(jìn)行。比如：對(duì)虛假增值稅專(zhuān)用發(fā)票要及時(shí)向相關(guān)部門(mén)揭發(fā)，丟失增值稅專(zhuān)用發(fā)票的需立刻向稅務(wù)機(jī)關(guān)做備案等。增強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，強(qiáng)化稅收風(fēng)險(xiǎn)觀念和意識(shí)。
(三)提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平，完善公司財(cái)務(wù)管理體系
在新的稅務(wù)體系下，物業(yè)管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財(cái)務(wù)管理方面的觀念和思想意識(shí)。企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)良好配套的財(cái)務(wù)管理體系，一個(gè)公司管理水平的高低河大程度上取決于財(cái)務(wù)管理的水平。物業(yè)管理公司必須根據(jù)當(dāng)前公司的實(shí)際情況和公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高財(cái)務(wù)管理水平，完善自己的財(cái)務(wù)管理體系。因此，必須規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，減少和防止企業(yè)非法現(xiàn)象，比如私自挪用資金等現(xiàn)象的發(fā)生，防止企業(yè)資金的非法流失。不容忽視的是還應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)督，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部完善的控制機(jī)制。
(四)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營(yíng)改增”行政模塊的優(yōu)化力度
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營(yíng)改增”的順利開(kāi)展，離不開(kāi)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。主要有：保持原有的財(cái)務(wù)稅收補(bǔ)貼，保持對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行部分收入減免稅收等積極的優(yōu)惠措施，以保證物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要擴(kuò)大簡(jiǎn)易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業(yè)管理企業(yè)的稅收壓力，增強(qiáng)其資金的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)施保障性住房，比如廉價(jià)公租房的稅收優(yōu)惠，通過(guò)降低廉租房用戶(hù)的稅收壓力來(lái)策應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)的減免。最主要的是政府的一些列的補(bǔ)助要降低其財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助的要求，惠及更多的物業(yè)管理公司。
三、總結(jié)
我國(guó)“營(yíng)改增”的稅制的改革，對(duì)物業(yè)管理公司的發(fā)展既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，因此當(dāng)務(wù)之急是物業(yè)管理公司抓住機(jī)遇，積極的借助國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策，籌劃自身稅務(wù)，完善和更新自身的財(cái)務(wù)管理體系，盡快融入到新的發(fā)展環(huán)境中，使其自身稅務(wù)核算更加規(guī)范合理，以此提高公司整體管理水平，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。
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