房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!
房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文篇一
房地產(chǎn)項目的開發(fā)與管理
摘要: 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。我國的房地產(chǎn)業(yè)已成為居民的消費(fèi)熱點和推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長點。本文根據(jù)房地產(chǎn)的基本理論知識以及居民的消費(fèi)要求、社會需求，對房地產(chǎn)開發(fā)與管理中存在的問題進(jìn)行了分析，同時針對這些問題提出相應(yīng)的管理措施。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目開發(fā);管理
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。
隨著房地產(chǎn)市場微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革，正確的房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理理念已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。
2、房地產(chǎn)項目的開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。
房地產(chǎn)開發(fā)的流程包括房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作與行政審批部分。其中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作是在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金;行政審批部分是根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
近幾年我國經(jīng)濟(jì)的高速平穩(wěn)增長，居民的消費(fèi)水平不斷提高，國際大的投資環(huán)境的改善使得國外更多的基金愈加關(guān)注國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，這些利好都使得當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)充滿了發(fā)展機(jī)遇。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，如果不做實際的可行性研究，就會使房地產(chǎn)項目不能順利的進(jìn)行下去，從而使房地產(chǎn)項目在開發(fā)中遇見很多問題。
為了使房地產(chǎn)項目順利的開發(fā)，我們應(yīng)該注意：
首先，我們應(yīng)該實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭的機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。要通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要的時候組織設(shè)計方案競選，根據(jù)設(shè)計方案的優(yōu)劣，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位。從而有利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)及成本的控制。
其次，我們應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)交流，針對每次房地產(chǎn)項目的實際進(jìn)行限額設(shè)計。房地產(chǎn)項目成本的控制是要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，同時要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)。既不能夸大成本，也不應(yīng)該因過多的降低成本而出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的偷工減料等問題。
再次，結(jié)合前面的審核，選出合適的設(shè)計單位之后，我們也應(yīng)該做好后期的監(jiān)督工作，能夠確保用于房地產(chǎn)開發(fā)建筑中的材料不能弄虛作假，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)順利的進(jìn)行。
3、房地產(chǎn)的管理
在確定了開發(fā)定位之后，在實施建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)項目的管理又是占了相當(dāng)重要的地位，它直接關(guān)系到工程的進(jìn)度、質(zhì)量和造價，直接關(guān)系到項目開發(fā)成本的控制問題，更是直接影響到民生安全的問題。房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，如何開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期的將房地產(chǎn)交付消費(fèi)者使用，并節(jié)約造價以獲取高額利潤，均依靠房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其工程建設(shè)的項目管理顯得尤其重要。
現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。其中，部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。公司制項目管理，多從事單一項目的運(yùn)作。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目管理歷史較短，缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。我們將分析我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題，并提出如何改進(jìn)和完善項目管理模式，提高房地產(chǎn)項目管理水平。
我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題主要包括：業(yè)主方項目管理中的問題以及委托監(jiān)理存在的問題。業(yè)主方項目管理中的問題是由于項目實施的一次性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。委托監(jiān)理存在的問題是因為權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。但是建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。另外，建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心，使我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在問題。
房地產(chǎn)項目管理措施：(1)房地產(chǎn)項目管理中的成本控制：成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理的措施來降低成本。另一方面我們要尋找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。(2)房地產(chǎn)項目管理中的進(jìn)度控制：房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進(jìn)度控制的活動有：投資機(jī)會選擇與策劃、可行性研究、前期工作、建設(shè)階段、租售階段。做好房地產(chǎn)項目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時間上的安排。(3)完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭;加強(qiáng)對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場;拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理;加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。(4)明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。(5)對提供的材料進(jìn)行質(zhì)量控制，監(jiān)理單位應(yīng)參與材料招標(biāo)的資質(zhì)審查，避免不合格材料參與競標(biāo)。對進(jìn)場材料，建設(shè)單位應(yīng)該嚴(yán)格按供貨合同與質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量檢驗。
5、結(jié)語
我國的房地產(chǎn)業(yè)已成為居民的消費(fèi)熱點和推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理有關(guān)的基本知識，在房地產(chǎn)開發(fā)與管理在應(yīng)用中存在的問題進(jìn)行了明確的分析，并且本文提出了針對相應(yīng)問題的解決方案;從而使房地產(chǎn)項目的開發(fā)得以順利的進(jìn)行以及達(dá)到現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的要求。
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